Yksityisen vuokratulon verotusperiaatteet esimerkeissä

Palveluvero

Edellinen vuosi oli kehitystoimialalle poikkeuksellisen menestyksekäs myytyjen asuntojen määrällä mitattuna. Monet asunnot Puolassa ostetaan sijoitustarkoituksiin, jotka on tarkoitettu vuokrattavaksi. Matalista koroista johtuen vuokrasopimusta pidetään yhtenä parhaista ja turvallisimmista sijoitusmuodoista. Vuoden 2018 alussa muotoiltiin uudet säännöt yksityisten vuokratulojen verotukseen, tarkista miten ne toimivat käytännössä!

Mitä tarkoitamme vuokrasopimuksella?

Art. Siviililain 23.4.1964 659 §:n 1 §:n mukaan (lakilehti 2017, kohta 459, sellaisena kuin se on muutettuna) vuokrasopimuksella vuokranantaja sitoutuu antamaan esineen vuokralaisen käyttöön määräajaksi tai toistaiseksi. Vuokralainen sitoutuu maksamaan vuokranantajalle sovitun vuokran. Se voidaan merkitä rahana tai muunlaisina etuuksina (ks. siviililain 659 § 2 §). Vuokrasopimus on siis nimetty sopimus. Jotta sopimus voidaan katsoa vuokrasopimukseksi, sen on täytettävä yllä olevat lakisääteiset kriteerit.

Leasing tulonlähteenä

On syytä muistaa, että 26. heinäkuuta 1991 annetussa tuloverolaissa (eli vuoden 2018 2018 kohta 200, sellaisena kuin se on muutettuna), jäljempänä PIT-laki, säädetään tulonlähteiden ja verotavan erosta. yksittäisistä lähteistä saatujen tulojen verotuksesta.

Taiteessa. 10 sek. ALV-lain 1 §:n mukaan lainsäätäjä on määritellyt tuloveron alaisten tulolähteiden luettelon. Tulolähteen määrittäminen on erittäin tärkeää määritettäessä esimerkiksi sellaisia ​​asioita kuin tulojen verotusmenetelmää koskeva päätös, mahdollisuus vähentää tulon hankintakustannukset jne. 10 sek. ALV-lain 1 §:n mukaan erilliset tulolähteet on määritelty tämän säännöksen 3 ja 6 kohdassa:

  • muu kuin maatalouden taloudellinen toiminta,

  • vuokra-, alivuokra-, leasing-, alivuokra- ja muut vastaavanlaiset sopimukset, mukaan lukien maataloustuotannon erityisosastojen ja tilan tai sen osien vuokraus, edelleenvuokraus muihin kuin maataloustarkoituksiin tai maataloustuotannon erityisosastojen hoitamiseen, lukuun ottamatta omaisuutta liittyvät taloudelliseen toimintaan.

On muistettava, että elinkeinotoiminnasta saadut tulot sisältävät myös tulot vuokra-, alivuokra-, leasing-, alivuokrasopimuksista ja muista vastaavista sopimuksista, elinkeinotoimintaan liittyvästä omaisuudesta (ks. ALV-lain 14 §:n 2 momentin 11 kohta). Tämä säännös vastaa artiklan sanamuotoa. 10 sek. ALV-lain 1 momentin 6 alakohta koskien tulonlähdettä, joka on vuokra, ei tästä luettelosta elinkeinotoimintaan liittyvää omaisuutta.

Edellä mainitut säännökset huomioon ottaen on todettava, että yksityisen vuokratulon verotusperiaatteet ovat erilaiset, koska vuokraus on elinkeinotoiminnasta erillinen tulonlähde. Tietenkin voi olla myös vuokrasopimus, joka tehdään osana liiketoimintaa. Näin ollen yksityisten vuokratulojen verotusehtojen ja -sääntöjen valinta jätettiin vuokraaneen verovelvollisen valittavaksi. Jos vuokrasopimuksen kohteena on kuitenkin elinkeinotoimintaan liittyvää omaisuutta (ks. ALV-lain 14 §:n 2 momentin 11 kohta), tämän tilin tulot sisältyvät tulolähteeseen, joka on ei-maataloustoimintaa. . Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Yksityisten vuokratulojen verotusta ja verotusta koskevat uudet säännöt

Vuokratuloa saavat verovelvolliset voivat valita, mitä verotussääntöjä sovelletaan yksityiseen asunnon vuokratuloon. Veronmaksaja voi valita seuraavista verotusmuodoista

  • PIT-laista johtuvista yleisistä periaatteista

  • kertakorvaus tiettyjen luonnollisten henkilöiden saamista tuloista 20. marraskuuta 1998 annetun lain säännösten mukaisesti - jäljempänä laki kirjatusta kertakorvauksesta.

Verovelvollisen, joka haluaa valita kiinteän verotustavan, on annettava ilmoitukset tämän verotusmuodon valinnasta.

Kiinteistön yhteisomistuksessa jokainen veronmaksaja voi verottaa tältä tililtä saatuja etuja eri muodossa.

Esimerkki 1.

Kaksi veronmaksajaa osti talon yhdessä. Yllä oleva kiinteistö ostettiin vuokralle. Yksi heistä päätti, että vuokratuloa verotetaan yleisten sääntöjen mukaan. Toinen verovelvollinen toimitti veroviraston päällikölle ilmoituksen, että vuokrasopimusta verotetaan rekisteröidyn kertakorvauksen muodossa.

Siinä tapauksessa, että verovelvollinen harjoittaa myös sellaista liiketoimintaa, jossa hän harjoittaa vuokrauspalveluja, kaikki vuokratulot on verotettava taloudelliseen toimintaan sovellettavien sääntöjen mukaisesti. Edellä olevan vahvistaa valtiovarainministerin tulkinta 15.5.2015, numero IBPBII / 2 / 4511-212 / 15 / MZM.

Esimerkki 2.

Veronmaksaja vuokraa osana yksityistä yritystä useita asuntoja Varsovassa. Helmikuussa hän päätti ostaa Krakovasta toisen asunnon, jonka hän myös vuokraa. Veronmaksajan on tällaisessa tilanteessa osana liiketoimintaansa verotettava myös edellä mainittua Krakovan asunnon vuokrausta.

Muutoksia kertakorvausverotukseen 1.1.2018 alkaen

Vuoden 2017 loppuun asti elinkeinotoiminnan ulkopuolelta verotettavan luonnollisen henkilön yksityisistä vuokra-, leasing- tai vastaavista sopimuksista saatujen tulojen verotusperiaatteet viittasivat lakiin luonnollisten henkilöiden tietyistä tuloista 8.5. prosenttia.

1.1.2018 alkaen mahdollisuus soveltaa kiinteää 8,5 %:n verokantaa koskee vuokratuloja, jotka eivät ylitä 100 000 zlotya vuodessa. Jos veronmaksaja saa suurempia tuloja, lainsäätäjä otti käyttöön 12,5 prosentin kiinteän verokannan yli 100 000 PLN:n vuokratulojen ylijäämälle.

Esimerkki 3.

Veronmaksaja peri puolikas vuokrataloa Łódźissa. Sitä vuokraavat vuokralaiset. Hän valitsi säännöt yksityisen vuokrauksen tulojen verottamiseksi rekisteröidyn kertasumman muodossa. Vuokratulot vuonna 2018 ovat 200 000 PLN. Näin ollen 100 000 zlotyn suuruista summaa verotetaan 8,5 prosentin verokannan mukaan, kun taas ylijäämää, joka on 100 000 zlotya, verotetaan 12,5 prosentin verokannan mukaan. Näin ollen veron määrä on 21 000 PLN.

Verovähennyskelpoiset vuokrakulut

Art. 22 sek.Vuokralain 1 §:n mukaan vuokrasopimuksen verotuksessa vähennyskelpoisia kuluja ovat vuokralleottajan menot, jotka ovat aiheutuneet tulon saamiseksi, säilyttämiseksi tai lähteensä turvaamiseksi, lukuun ottamatta §:ssä lueteltuja tuloja. PIT-lain 23 §.

Art. ALV-lain 22 §:n 4 momentin mukaan nämä menot tulee kirjata niiden syntymispäivänä lukuun ottamatta vuokratilojen hankinnasta tai parantamisesta aiheutuneita menoja, jotka kirjataan poistoksi.

Alla esittelemme yleisimmät kiinteistöjen vuokraamiseen liittyvät kulut:

  • hallintokulut (esim. yhteisen omaisuuden hoito- ja käyttökustannukset),
  • Kiinteistövero,
  • omaisuusvakuutus,
  • käyttömaksut,
  • korjauskustannukset, laitteiden hankinta,
  • kiinteistön hankintaan otetun lainan korko,
  • maksut tilojen alla olevan maan pysyvästä käyttöoikeudesta.

Lisäksi vuokra-asunnon alkuperäisestä arvosta tehdyt poistot voivat olla vuokrasopimuksen verotuksessa vähennyskelpoisia kuluja. Art. 22b kohta. 1:stä tehdään poistot 22 artiklan mukaisesti. 22 c, hankittu toiselta yhteisöltä, soveltuva taloudelliseen käyttöön käyttöönottopäivänä:

1) osuuskunnan omistusoikeus asuntoon,

2) osuusoikeus toimitiloihin,

3) oikeus omakotitaloon asunto-osuuskunnassa.

Asunnon poistoprosentti

Aluksi on korostettava, että lainsäätäjä on mahdollistanut vuokratilojen tai asuinrakennusten alkuarvon määrittämisen yksinkertaistetusti. Tällä menetelmällä laskettu alkuarvo on yhtä suuri kuin tilojen neliömetrien pinta-alan ja 988 PLN:n tulo (katso PIT-lain 22g §:n 10 kohta). Ottaen huomioon asunnon neliöhinnan nykyiset arvot, tämä menetelmä ei ole verotuksen kannalta kovin edullinen.

Rakennusten ja asuintilojen poistoprosentti on tasapoistoina 1,5 % (ks. vuosipoistokertojen luettelon kohta 1 - ALV-lain liite 1).

Verovelvollinen voi kuitenkin asettaa yksilöllisen poistoprosentin, jos:

  • kiinteistö on ollut verovelvollisen käytössä vähintään 60 kuukautta ennen sen hankintaa,

  • kiinteistöä on parannettu vähintään 30 % sen alkuperäisestä arvosta.

Kiinteistöjen yksilöllinen poistoprosentti on 10 %.

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Esimerkki 4.

Veronmaksaja osti 15 vuotta vanhan asunnon. Hän maksoi asunnosta 220 000 zlotya. Hän päätti vuokrata yllä olevan asunnon. Hän saa vuokrasopimuksesta tuloja 2 000 zlotya (kulujen vähentämisen jälkeen). Vero olisi tässä tapauksessa 360 PLN. Veron alentamiseksi verovelvollinen otti huomioon poistoihin liittyvät kustannukset. Ostettu asunto oli käytössä yli 60 kuukautta, verovelvollinen sovelsi yksilöllistä poistoprosenttia 10 %. Vuokrasopimus on siis seuraava:

(220 000 x 10 %) / 12 = 1 833,33 PLN

Verotettava tulo:

2000 - 1833,33 = 166,67

18 % vero x 166,67 = 30 PLN

Edellä mainitun seurauksena veronmaksaja alensi verorasituksiaan 330 zlotylla.