Tienrakennukseen liittyvän pakkolunastuksen korvauksen arvon aliarviointi

Palvelus

Mikä on pakkolunastus?

Yleisten tiealan investointien valmistelua ja toteuttamista koskevista erityissäännöistä 10 päivänä huhtikuuta 2003 annettu laki, jäljempänä erityistielaki, mahdollistaa sen, että nykyiseltä omistajalta voidaan evätä omistusoikeus Valtiokonttoriin tai asianomaisiin paikallishallinnon yksiköihin. . Omistusoikeuksien pakkolunastus, myös Puolan tasavallan perustuslain mukaan, voidaan suorittaa vain julkisiin tarkoituksiin. Tämän erityislain osalta näihin tavoitteisiin voi kuulua yleisten teiden rakentaminen, laajentaminen tai laajentaminen. Lunastus tapahtuu lain mukaan valtuutetun elimen: poviat starostin tai voivodin hallinnollisella päätöksellä. Omistuksen siirto ei tapahdu osapuolten välisellä notaarin kanssa tehdyllä sopimuksella, vaan se tapahtuu viranomaisen yksipuolisella, valtion pakkotoiminnalla.

ZRID päätös

Tieinvestoinneissa kiinteistön pakkolunastukseen johtava säädös on tieinvestoinnin toteuttamislupapäätös, jäljempänä ZRID. ZRID-päätös annetaan sijoittajan (toimivaltaisen tienpitäjän), eli tie- ja moottoriteiden pääosaston tai toimivaltaisen paikallishallinnon yksikön pyynnöstä. ZRID-päätös on yleensä maksettava välittömästi, mikä oikeuttaa sijoittajan ottamaan kiinteistön haltuunsa periaatteessa sen myöntämispäivänä.

Kohtuullinen korvaus pakkolunastuksesta

Sekä perustuslaki että erityistielaki ovat yksimielisiä toisesta pakkolunastuksen perusedellytyksestä: se voi tapahtua vain korvausta vastaan. Korvauksen myöntämiseen sovelletaan erityistielakia, 21. elokuuta 1997 annettua lakia kiinteistöjen hoidosta ja ministerineuvoston 21.9.2004 antamaa asetusta kiinteistöjen arvostamisesta ja arviointilausunnon laatimisesta. Korvauksen määrää määritettäessä ei sovelleta siviililain säännöksiä, joissa säädetään vahingon täydellisestä korvaamisesta. Käsite "vain" korvaus ei ole sama kuin "kokonaiskorvaus". Tässä tapauksessa oikeudenmukainen korvaus kiinteistön pakkolunastuksesta rajoittuu kiinteistön menetetyn omistuksen tai pysyvän käyttöoikeuden markkina-arvoon.

Miten pakkolunastuksen korvauksen määrä määräytyy?

Korvauksen suuruuden määrää hallinnollisessa menettelyssä sama viranomainen, joka on tehnyt ZRID-päätöksen, eli läänin starost tai voivoda. Korvauksen määrä määritetään 30 päivän kuluessa siitä, kun ZRID-päätös on tullut lainvoimaiseksi, tai 60 päivän kuluessa ZRID-päätöksen antamisesta välitöntä maksumääräystä noudattaen. Käytännössä jälkimmäinen pätee useammin. Viranomainen määrää korvauksen saatuaan lausunnon valtuutetulta kiinteistönarvioijalta. Tämä lausunto on laadittu arviona, jossa ilmoitetaan kiinteistön arvo sen laatimispäivänä kiinteistön kunto ZRID-päätöksen tekopäivänä.

Mikä vaikuttaa pakkolunastuksen korvauksen arvoon?

Kiinteistön arvon perusmenetelmänä on vertaileva lähestymistapa kahdessa versiossa: paritarkistusmenetelmä ja keskihintatarkistusmenetelmä. Molemmissa menetelmissä käytetään erilaisia ​​tapoja korjata hintaa, joka johtuu samankaltaisten ominaisuuksien markkinatransaktioiden keskiarvosta. Kiinteistön arvioijan tehtävänä on määrittää, mitkä markkinoilla olevista kaupoista sisälsivät samankaltaisia ​​kiinteistöjä, mitkä ominaisuudet määrittävät arvon ja minkä intensiteetin näitä ominaisuuksia vertailukiinteistöihin nähden arvostetulla kiinteistöllä on. Jos vastaavia kiinteistökauppoja ei ole markkinoilla, kiinteistön arvioija määrittää kiinteistön jälleenhankinta-arvon kustannusmenetelmällä. Täällä arvioija voi vapaasti valita käyttämänsä kuvaston, alueellisen tekijän ja käytetyn omaisuuden kulumisasteen.

Jokaisella menetelmällä on huomattava liikkumavara kiinteistön arvioijan tulkitsemiseen tosiseikoista.Arviointi altistuu myös rutiinista, kiireestä tai huonosta rahoituksesta johtuville metodologisille virheille. Tämä johtaa usein useiden kymmenien prosenttien eroihin saman kiinteistön arvioinnissa kahdessa eri arvioijassa. Tutkimuksen tekijä tietää tapauksia, joissa menettelyn aikana on tehty useita arvioita. Yhdessä kiinteistöarvioinnissa 5 erilaista arviota vaihtelivat 1 000 000 zlotysta 2 500 000 zlotiin. Valitettavasti arvostusvirheitä on harvoin pakkolunastetun hyväksi, yleensä arvot aliarvioidaan.

Edun periaate kiinteistöjen arvioinnissa

ZRID-päätöksen antamisen seurauksena kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu. Nykyisestä käyttötarkoituksesta, joka johtuu kunnallisesta aluesuunnittelusta, aluekehityksen edellytysten ja suuntaviivojen selvityksestä, maanrakennusehto- tai todellisen käytön päätöksestä, kiinteistö muuttaa käyttötarkoitustaan ​​ZRID-päätöksen mukaisesti. Rakennus-, sijoitus- tai maatalouskiinteistöistä tulee tiekäyttöön tarkoitettuja kiinteistöjä. Kiinteistönhoitolaki määrää sen mukaan mihin tarkoitukseen pakkolunastettu omaisuus arvostetaan. pakkolunastetun henkilön etu ratkaisee "vanhan" tai "uuden" kohtalon valinnan. Arvioijan tulee valita kohde, joka johtaa korkeampaan arvoon. Käytännössä maatalous- tai metsämaa hyötyy eniten; tiekiinteistöjen arvo on huomattavasti korkeampi.

Mitä tarkoittaa, että korvaus on aliarvioitu?

Metodologiaa oikein sovellettaessa: valitsemalla samankaltaisimmat kiinteistöt, kiinteistön arvon tosiasiallisesti määräävät ominaisuudet, kuvaamalla arvioitavaa kohdetta oikein, tulisi saada summa, joka on lähellä objektiivista arvoa eli summa, johon osapuolella olisi mahdollisuus saada tavanomaisin markkinaehdoin tai jota varten se voisi korvata olemassa olevan kiinteistön. Tätä pienempi arvo aiheuttaa vahinkoa pakkolunastetun omaisuudelle. Rikotettu henkilö ei voi määrittää sitä tietämättä vertailutasoa. Oikeuksien tehokkaan puolustamisen vuoksi kiinteistöjen arvonmääritys kannattaa teettää toiselle riippumattomalle kiinteistön arvioijalle. Jotta voisit viitata viranomaisen pyynnöstä tehtyyn kyselyyn, sinun on tiedettävä kyseinen arvo, joten oma arvio kannattaa tilata etukäteen.

Kuinka suojautua korvausten aliarvioinnista?

Lunastatu on osapuolena menettelyssä ja hänellä on asianosaisena useita oikeuksia. Ensinnäkin nämä ovat oikeuksia lukea kerätyt todisteet ja osallistua aktiivisesti oikeudenkäyntiin. On kuitenkin huomattava, että tämä on osapuolen oikeus eikä velvollisuus. Jos pakkolunastettu pysyy passiivisena, menettely pannaan tehokkaasti täytäntöön ja päätös annetaan ilman hänen osallistumistaan.

Estääkseen aliarvioitua korvausta koskevan päätöksen tekemisen pakkolunastettu voi esittää huomautuksia ja vastalauseita kerättyyn todisteeseen sekä esittää omia todisteita. Omaksi todisteeksi tulee osapuolen pyynnöstä laadittu vaihtoehtoinen arviointikertomus, kiinteistönarvioijayhdistyksen lausunto ja muut. Viranomainen on velvollinen arvioimaan kaiken kerätyn aineiston ja päättämään korvauksen suuruudesta. Jos päätös on kielteinen, asianosaisella on oikeus hakea muutosta ylempään oikeusasteeseen. Jos toisen oikeusasteen päätös ei täytä pakkolunastetun odotuksia, hän voi valittaa voivodikunnan hallinto-oikeuteen ja viimeisenä keinona tehdä kassaatiovalituksen korkeimpaan hallinto-oikeuteen.

Milloin tehdä omia toimia?

Menettely vahingonkorvauksen määräämiseksi päättyy lopullisesti, jos vahingonkorvausta koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi. Tällainen tilanne syntyy, jos kumpikaan osapuoli ei käytä asianmukaisia ​​oikeussuojakeinoja tai jos kaikki menettelyt on käytetty. Siihen asti voit puolustaa etujasi. On kuitenkin pidettävä mielessä, että mitä pidemmälle menettelyt ovat, sitä vähemmän mahdollisuuksia meillä on toimiamme.

Paras tapa turvata menettelyn tulos on toimia rinnakkain viranomaisen kanssa ZRID-päätöksen antamispäivästä alkaen. Kun meillä on oma arviomme viranomaisen pyynnöstä kyselyn valmistelusta ilmoittamispäivänä, voimme arvioida, onko aliarviointi tapahtunut ja ryhtyä tarvittaviin toimenpiteisiin. On parasta tehdä oma raporttisi ensimmäisen oikeusasteen aikana. Aina pitää muistaa, että kroppa antaa itselleen aikaa niin paljon kuin tarvitsee. Lunastatulle henkilölle määrätään 7 tai 14 päivän määräaika. Jos toimintaa ei suunnitella ja valmistella, niiden laatu on huonompi, mikä vaikuttaa negatiivisesti tulokseen.

Onko mahdollista toimia tehokkaasti ilman ammattimaista edustajaa?

Korvauksen määräämismenettelyssä muodollisesti pakkolunastetulla on oikeus toimia itsenäisesti. Näiden toimien tehokkuuden ongelmana voi olla sisällöllisen tiedon puute. Toimilla ei ole toivottua vaikutusta, jos ne ovat vain vastalauseita. Menettelyssä viranomaista tai kerättyä todistetta tulee syyttää lain säännösten rikkomisesta. Aliarviointi johtuu vain virheistä. Yleensä kiinteistöarvioinnin alalla tarvitaan juridista tietämystä ja erityisiä uskomuksia. Lisäksi se on erittäin erikoisosaamista. Harvalla lakimiehellä on kokemusta tällaisten menettelyjen toteuttamisesta, ja arvostuksen yhteydessä on tunnettava maantiekiinteistömarkkinat ja pakkolunastuksen tarkoituksen mukaiset arvostusperiaatteet.

Lunastanut osaa havaita virheitä kiinteistökuvauksessa, joten ilman edustajaa toimiessa kannattaa tutustua koko arviointilausuntoon (eikä vain ilmoitukseen tai otteeseen kyselystä). Selostus toimitetaan menettelyä suorittavalle viranomaiselle ja se annetaan vain asianosaisen pyynnöstä. Muista asioista on neuvoteltava ammattilaisen kanssa.

Ulkoinen teksti, kumppanin artikkeli

Jos olet kiinnostunut yllä kuvatusta aiheesta, ota yhteyttä asianajotoimistoon (puh.: +48 793 101 800, +48 71 729 21 50 tai sähköposti: [email protected]) - edustamme asiakkaita kaikkialla Puolassa.

Kirjailija: Mirosław Ochojski

Artikkelin sisällön suojelija:INLEGIS Kancelarie Prawne sp.z o.o. sp. k.

ul. Podwale 83/7,50-414 Wrocław,puhelin: 71 729 21 50