Kiinteistönvaihto – mitkä ovat veroseuraamukset?

Palveluvero

Kiinteistökauppa on yksi kehittyvistä talouden sektoreista. Kiinteistönomistajia ovat myös yrityksiä, jotka harjoittavat erilaista kiinteistötoimintaa, kuten myyntiä, apporttia tai lahjoitusta. On myös tilanteita, joissa kaksi kiinteistöä omistavaa yrittäjää päättää vaihtaa. Kiinteistönvaihdolla on tiettyjä verovaikutuksia, joista keskustelemme tässä artikkelissa.

Kiinteistöjen muuntaminen tuloverossa

Itse vaihtotoimenpide kuvattiin siviililaissa, jossa todettiin, että vaihtosopimuksella kumpikin osapuoli sitoutuu luovuttamaan esineen omistusoikeuden toiselle osapuolelle vastineeksi siitä, että hän sitoutuu luovuttamaan toisen esineen omistusoikeuden. Muuntamiseen sovelletaan myyntiä koskevia säännöksiä soveltuvin osin.

Yrittäjien osalta yksi osana elinkeinotoimintaa saavutettava tulonlähde on kiinteistön vastikkeellinen myynti. On syytä korostaa, että tämän korvauksen ei välttämättä tarvitse olla rahana. Vaihdossa käsitellään myös maksettavaa osaa, sillä vastineeksi yhdestä kiinteistöstä veronmaksaja saa toisen. Vastikemyynnillä tarkoitamme omistusoikeuden tai muiden omistusoikeuksien siirtoa vastineeksi taloudellista hyötyä. Näin ollen se ei kata vain myyntisopimusta, vaan myös vaihtosopimusta. Jotta toiminta olisi maksullista, siihen ei tarvitse liittyä rahaetua ja kassavirtaa. Tästä johtuen kiinteistön vaihto, kuten myynti, on eräänlainen vastikkeellinen luovutus.

Tuloverolain säännöksen mukaan tulo kiinteistön vaihtokaupalla kummallekin omistuksen luovuttavalle sopimuspuolelle on vaihdolla luovutetun kiinteistön, tavaran tai oikeuden arvo. . Itse sopimus voi muodostua kahden kiinteistön vaihdosta tai vaihdosta yhdistettynä lisämaksuihin. Tässä tapauksessa on tärkeää määrittää verotettava tulo oikein.

Mielenkiintoista on, että 13. tammikuuta 2015 antamassaan tulkinnassa (viitenumero IBPBII / 2 / 415-898 / 14 / JG) Katowicen verokamarin johtaja ilmaisi näkemyksen, että muuntamisen tapauksessa taloudellinen etu on toinen tällä tavalla hankittu omaisuus, joten tällainen kauppa on myös myynti maksua vastaan. Sillä, että vaihdetun kiinteistön arvo on sama, ei ole verolainsäädännön kannalta merkitystä.

Esimerkki 1.

Veronmaksaja A omistaa kiinteistöjä 12 000 zlotyn arvosta, kun taas verovelvollinen B omistaa kiinteistöjä 15 000 zlotyn arvosta. Veronmaksajat päättivät tehdä sopimuksen näiden kiinteistöjen vaihtamisesta. Verovelvollisen A veron peruste on 12 000 zlotya ja veronmaksajan B 15 000 zlotya.

Esimerkki 2.

Veronmaksajat C ja D omistavat kiinteistöjä, joiden arvo on kumpikin 20 000 zlotya. He päättivät muuttaa nämä kiinteistöt. Vaikka näiden kiinteistöjen arvo on sama jokaiselle verovelvolliselle, veron peruste on 20 000 zlotya.

Esimerkki 3.

Veronmaksaja E omistaa kiinteistöjä 10 000 zlotyn arvosta. Toisaalta verovelvollinen F omistaa kiinteistön, jonka arvo on 7 000 zlotya. Osapuolet vaihtoivat kiinteistön, lisäksi verovelvollinen F maksoi veronmaksajalle E 3 000 zlotya. Näin ollen verovelvollisen E veropohja on 13 000 zlotya ja veronmaksajan F 7 000 zlotya.

Verovähennyskelpoiset kustannukset kiinteistöjen muutoksen yhteydessä

Kiinteistönvaihdosta saatu määrä on yrittäjälle verotuloa, joten verovelvollisella on oikeus vähentää verotuksessa vähennyskelpoiset kulut. On syytä muistaa, että vaihdettavan kiinteistön arvo ei ole verovelvolliselle vähennyskelpoinen kustannus. Muutettavana voivat tällöin olla vain kiinteistön hankinnasta aiheutuneet kulut.

Esimerkki 4.

Vuonna 2016 veronmaksaja osti kiinteistön 5 000 zlotylla. Vuonna 2017 kiinteistön arvo nousi ja oli 8 000 zlotya. Veronmaksaja päätti tehdä kiinteistönvaihtosopimuksen – 8 000 zlotyn arvoisesta omaisuudestaan ​​hän sai toisen kiinteistön arvosta 7 000 zlotya. Vastaavasti vastaanotetun kiinteistön arvo (eli 7 000 zlotya) ei ole verotuksessa vähennyskelpoinen.Hinta on kiinteistön ostosta maksettu summa - 5 000 PLN. Veronmaksajan veropohja on 3 000 PLN (8 000–5 000).

Kiinteistöjen vaihto arvonlisäveroon

Arvonlisäveron osalta on otettava huomioon, että kiinteistöjen vaihto on kullekin yrittäjälle maksettu tavaratoimitus. Käsittelemme siis kahta verotettavaa toimintaa. Kuten tuloveron tapauksessa, kiinteistön saaminen vastineeksi merkitsee tietyn liiketoimen suorittamista maksettavaksi. Tämä kanta vahvistetaan korkeimman hallinto-oikeuden tuomiossa 16.6.2011, tiedostoviite I FSK 643/10, josta luemme, että: "tavaramääräysoikeuden siirtämiseen omistajana" kuuluu mm. voi varmasti mainita myynnin ja vaihdon sekä kaikki muut liiketoimet, jotka taloudellisesti johtavat samanlaiseen tulokseen.

Arvonlisäverolaissa ei säädetä erityisestä menettelystä veropohjan määrittämisessä, joten on sovellettava yleisiä sääntöjä. Arvonlisäveron perusteena on siis kaikki, mikä muodostaa maksun, jonka toimittaja saa tai saa vastaanottaa ostajalta, vastaanottajalta tai kolmannelta osapuolelta myynnistä, mukaan lukien saadut tuet, tuet ja muut samankaltaiset maksut, jotka liittyvät suoraan tuotteen hintaan. verovelvollisen toimittamat tavarat tai palvelut. Muuntamisen yhteydessä arvonlisäveron perusteena on kiinteistön arvo ja mahdolliset veronmaksajalle siirtyvät lisämaksut.

Esimerkki 5.

Veronmaksaja A omistaa kiinteistöjä 12 000 zlotyn arvosta, kun taas verovelvollinen B omistaa kiinteistöjä 15 000 zlotyn arvosta. Veronmaksajat päättivät tehdä sopimuksen näiden kiinteistöjen vaihtamisesta. Arvonlisäveron peruste verovelvolliselle A on 12 000 zlotya, kun taas verovelvolliselle B se on 15 000 zlotya.