Kehittäjän vastaanottama ennakkomaksu - selvitysosa 1

Palveluvero

Rakennuttajat toteuttavat erilaisia ​​kehityspalveluprojekteja sekä myyvät valmiita asuntoja. Jokaisen prosessin aikana ostajat suorittavat erilaisia ​​maksuja. Yksi niistä on varausmaksu. Toinen myöhemmät maksut (ennakkomaksut) siirretään kehittäjän sulkutilille tai pankkitilille. Miten rakennuttajan saama ennakko tulee verottaa ja ennen kaikkea milloin? Tätä kysymystä kysyvät paitsi kehittäjät.

Mikä on ennakkomaksu?

Ennakkomaksu on tavaroiden ja palvelujen ostajan suorittama maksu tulevan palvelun ostoon tai tavaran toimitukseen. Tässä tapauksessa on kaksi osapuolta, eli myyjä, joka saa ennakon, ja ostaja, joka maksaa ennakon.

Rakennuttajan saama ennakkomaksu ja verovelvollisuus PIT:ssä

Art. 14 sek. 1 §:ssä tarkoitetuista elinkeinonharjoittajista saaduista tuloista henkilöverolain, jäljempänä PI-laki. 10 sek. 1 kohta 3, maksettavat summat, vaikka niitä ei tosiasiallisesti olisi vastaanotettu, pois lukien palautetun tavaran arvo, myönnetyt alennukset ja alennukset. Veronmaksajien, jotka myyvät tavaroista ja palveluista verollisia tavaroita ja palveluita, tästä myynnistä saatua tuloa pidetään tulona vähennettynä tavaroista ja palveluista maksettavalla verolla.

Artikla 14 sek. ALV-lain 3 1 momentin mukaan tuloverotuloihin ei lueta seuraavilla raportointikausilla suoritettavista tavaroiden luovutuksista ja palveluista perittyjä maksuja tai siirtosaamisia eikä saatuja tai palautettuja lainoja (luottoja), mukaan lukien maksetut. luontoissuorituksina lukuun ottamatta näiden lainojen pääomitettuja korkoja (luottoja);

Kuitenkin, kuten Verohallinnon johtaja 13. lokakuuta 2017 antamassaan yksittäispäätöksessä, viite nro. 0113-KDIPT2-1.4011.267.2017.2.KO (…) Maksun luonne määrää, luokitellaanko saatu maksu tuloksi vai ennakkomaksuksi. Verotuloksi katsottavan maksun on oltava lopullinen, kun taas ennakkomaksu ja ennakkomaksu eivät ole sellaisia, koska ne voidaan palauttaa joka kerta ennen niiden palvelujen suorituspäivää, joista ne on maksettu. Sen tosiasian, että tietty maksu on ennakko (ennakkomaksu) tietystä palvelusta, joka suoritetaan seuraavalla raportointikaudella, on siis seurattava tehdyn sopimuksen määräyksistä, ja sen tulee näkyä asiakirjoissa (...).

Ennakkomaksun vastaanottaminen ei siis aiheuta velvollisuutta verottaa sitä PIT:ssä, ellei saatu maksu ole lopullinen eli siinä ei ole tai se menettää ennakkomaksun ominaisuuksia, jotka luonteensa vuoksi voivat olla palautettavissa.

Niin kutsuttu 100 % ennakot, joiden osalta osa veroviranomaisista uskoo niiden olevan PIT-tuloja ja osa täysin päinvastoin.

Ennakkomaksu ja arvonlisäverovelvollisuus

Art 19a sek. Arvonlisäverolain 8 §:ssä todetaan, että jos verovelvollinen on saanut maksun kokonaan tai osittain, erityisesti: ennakkomaksu, ennakkomaksu, käsiraha, verovelvollisuus syntyy sen vastaanottamisesta suhteessa saatuun määrään.

Ennakkomaksun vastaanottaminen ei kuitenkaan luo arvonlisäverovelvollisuutta palveluista:

  • sähkön, lämmön tai jäähdytyksen sekä linjakaasun toimitus,

  • tietoliikenne,

  • lueteltu kohdassa lain liitteen 3 kohdat 140-153, 174 ja 175 (mukaan lukien saniteettipalvelut, jätelakaisu, lumenpoisto, keräykseen, käsittelyyn, hävittämiseen, jätteiden käsittelyyn, jäteveden käsittelyyn liittyvät)

  • vuokraus, leasing, leasing tai vastaavat palvelut,

  • henkilöiden suojelu ja turvapalvelut, omaisuuden valvonta ja varastointi,

  • pysyvät laki- ja toimistopalvelut,

  • sähkön, lämmön tai jäähdytyksen ja kaasun jakelu.

Lisäksi se, että puolalainen myyjä saa ennakkomaksun yhteisön sisäisestä tavaroiden luovutuksesta, ei myöskään aiheuta velvollisuutta verottaa sitä arvonlisäverolla ja tietenkään ALV:lla.

Ennakkomaksun vastaanottaminen ja tapahtuman dokumentointi

Lainsäätäjä täsmentää 11 §:ssä. 106b kohta. Arvonlisäverolain 1 §:n mukaan verovelvollisen myyjä on velvollinen laatimaan laskun, joka vahvistaa, että hän on vastaanottanut maksun kokonaan tai osittain ennen tavaran tai palvelun myyntiä, paitsi jos maksu koskee edellä mainitun tavaran yhteisöluovutusta. mainitut tavarat tai palvelut.

Tämä herättää kysymyksen. Miten arvonlisäverolain säännökset tulevat toimimaan rakennuttajien ennen kiinteistön luovutusta saamien maksujen valossa?

Varausmaksu kehittäjällä ja arvonlisäveron vaikutukset

Tilanteessa, jossa asunnon ostaja haluaa tehdä varauksen tietystä asunnosta, hän maksaa ns. varausmaksu tehdyn varaussopimuksen mukaisesti.

Yllä olevan maksun maksuhetki velvoittaa rakennuttajan tekemään varauksen tiettyyn asuntoon ja sen puuttuminen johtaa varaussopimuksen irtisanomiseen. Tilanteessa, jossa ostaja on maksanut varausmaksun, mutta on muuttanut mieltään, se palautetaan.

Tästä syystä on huomioitava, että varaussopimus ei velvoita myyjää suorittamaan mitään velvollisuutta tai tekemään esi- tai rakennuttajasopimusta. Varaussopimus sulkee tietyn asunnon pois myyntitarjouksesta tietyksi ajaksi tietyllä varausmaksulla, mutta se ei muodosta ennakkomaksua asunnon ostosta tai rakentamisesta.

Tämän sopimuksen määräajan päätyttyä ostajan on puolestaan ​​päätettävä, päättääkö hän ostaa tai rakentaa tietyn asunnon vai ei. Siksi varausmaksun tärkeä tapaus on sen palautusoikeus eli se, että se voidaan palauttaa, jos ostaja muuttaa mieltään.

Tämä tarkoittaa, että varausmaksua käsitellään arvonlisäveron valossa tietynlaisena takuuvakuutuksena, joten sen maksamisesta ei aiheudu arvonlisäverovelvollisuutta. Lisäksi kehittäjän ei tarvitse laskuttaa tästä asiakkaalle.

Esimerkki 1

Kubik-perhe allekirjoitti varaussopimuksen kehittäjän kanssa. Tämän sopimuksen mukaan ostajat maksavat 80m2 asunnon varauksen 7 päivän sisällä. Mikäli maksua ei suoriteta, asunto tarjotaan uudelleen myyntiin yleisessä tilassa.

Ostajat maksoivat varausmaksun ajallaan. Varaussopimus ei ole velvollisuus tehdä esisopimusta, joten tämä maksu ei ole sisällytetty hintaan. Rakennuttaja on tehnyt asunnon varauksen, mutta samalla ei ole velvollinen laatimaan ennakkolaskua varausmaksun vastaanottamisesta, koska tällöin arvonlisäverovelvollisuutta ei synny.

Esimerkki 2

Kowalskin perhe allekirjoitti varaussopimuksen kehittäjän kanssa. Tämän sopimuksen mukaan ostajat maksavat 50m2 asunnon varauksen 4 päivän sisällä. Mikäli maksua ei suoriteta, asunto tarjotaan uudelleen myyntiin yleisessä tilassa.

Ostajat maksoivat varausmaksun ajallaan, mutta muutaman päivän kuluttua he lopulta luopuivat ostoaikeestaan, koska he löysivät viime hetkellä edullisemman tarjouksen. Varausmaksu on palautettu ostajan tilille. Tässä tilanteessa arvonlisäverovelvollisuutta ja siten ennakkolaskun laatimista ei syntynyt missään vaiheessa.

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Muut varausmaksun ehdot

On syytä korostaa, että mikäli varaussopimuksen tekemisen, maksun suorittamisen jälkeen allekirjoitetaan esikauppasopimus, jonka seurauksena varausmaksu hyvitetään asunnon hintaan, rakennuttajaa vaaditaan ennakkolaskun laatimiseen.

Esimyyntisopimuksen solmimisen yhteydessä otetaan huomioon sopimuksen tekopäivä, jonka säännökset, jotka sisältävät varausmaksun myyntihintaan, muuttavat sen luonteen ennakkomaksuksi.

Poikkeuksena sääntöön on tilanne, jossa varausmaksu lasketaan asunnon myyntihintaan varaussopimuksen perusteella, eli ilman esimyyntisopimusta, niin tässä tapahtumassa ei myöskään ole arvonlisäveroa. seuraukset. Tämän vahvistaa myös Katowicen verokamarin johtajan asema yksittäisessä tulkinnassa 01.8.2016. viitenumerolla IBPP2 / 4512-880 / 15 / MG.

Lisäksi tulee mainita, että varausmaksu voidaan myös laskea mukaan kehityssopimukseen ja se voidaan maksaa kehittäjän tilille. Tämä tapahtuma ei kuitenkaan tarkoita tässäkään tapauksessa arvonlisäveron verovelvollisuuden syntymistä ja ennakkolaskun laatimista.

Maksu kehittäjän tilille tarkoittaa maksua hänen pankkitilille tai sulkutilille sopimuksen sisällöstä riippuen.

Tässä ei kuitenkaan vielä kaikki, koska ostajat suorittavat sitten lisämaksuja kehittäjän tilille. Joten milloin kehittäjä on velvollinen verottamaan myöhempiä ALV-maksuja? Tätä asiaa ja paljon muuta käsitellään julkaisun toisessa osassa.