Kehittäjän vastaanottama ennakkomaksu - selvitysosa 2

Palveluvero

Puolan asuntomarkkinat ovat suhteellisen vakaat asuntojen tarjonnan ansiosta. Kehittäjät toteuttavat kehitysprojekteja elinaikanaan saatujen maksujen perusteella. Toisaalta valmiit asunnot myydään esimyyntisopimusten perusteella. Rakennuttaja on joka tapauksessa velvollinen selvittämään toimitetun asuntotarjouksen arvonlisäveroa ja arvonlisäveroa vastaan ​​sekä asiaankuuluvina ajanjaksoina saadut maksut (varausmaksut, ennakot, muut maksut), mutta niiden verotushetki poikkeaa olennaisesti perusverotuksesta. verotussäännöt. Miten kehittäjän saama ennakkomaksu selvitetään? Me vastaamme!

Kehittäjäsopimuksen tekemisen seuraukset

Tilanteessa, jossa ostajan ja rakennuttajan välillä solmitaan rakennuttajasopimus, syntyy molemmille osapuolille molemminpuolinen velvollisuus suorittaa sopimus määräajassa.

Perustajalla on yleensä velvollisuus rakentaa kerros- tai omakotitalo määrättyinä päivinä tiettyyn osoitteeseen ja kiinteistön rakentamisen jälkeen erillinen omistusoikeus kyseiseen kiinteistöön.

Toisaalta ostaja sitoutuu useimmiten maksamaan sopimuksessa määrätyin määräajoin osan kehityshankkeen aikana toteutetun kehityshankkeen asunnon kauppahinnasta rakennuttajan erityisesti luomalle sulkutilille (avoin tai suljettu).

Rakennuttajasopimuksen yksityiskohdat on esitetty Art. Asunnon tai omakotitalon saavutettujen oikeuksien suojaamisesta annetun lain 22 §.
Kehittämissopimuksen lisäksi on olemassa myös esikauppasopimus, joka on eräänlainen korvaava kehityssopimus, joka koskee useimmiten liiketiloja, mutta joskus sitä voi esiintyä myös asuntoja myytäessä.

Esimyyntisopimus tehdään yleensä ennen kehitysprojektin valmistumista tai sen jälkeen. Sopimuksen spesifisyys muodostuu ensisijaisesti kiinteistön erillisomistuksen vahvistamisesta ja ostajan sitoutumisesta ostamaan kyseinen omaisuus. Mielenkiintoista on, että kun rakennuttaja käyttää esimyyntisopimusta kehityssopimuksen sijaan, hän ei ole velvollinen keräämään ostajalta maksettuja varoja sulkutilille.

Asunnon tai talon hankintaprosessin viimeinen vaihe on erillisomistussopimuksen tekeminen ja lopullinen sopimus sen myynnistä tai yksinkertaisesti myyntisopimus.

Muutama sana sulkutilistä

Escrow-tilin olemuksen ja toiminnan selittämiseksi kannattaa lainata Art. 59 sek. Pankkilain 1-3a §, jossa lainsäätäjä määrää, että sulkutilille voidaan tallettaa vain kolmannen osapuolen tilinhaltijalle uskomia varoja.

Sulkutilisopimuksen osapuolina ovat pankki ja tilinomistaja (luottamusmies). Edellä mainittujen välillä tehty sopimusOsapuolet määräävät ehdot, joiden tulee täyttyä, jotta kolmannen osapuolen tilille talletetut varat voidaan maksaa tilinomistajalle tai hänen ohjeensa näiden varojen käytöstä toteutuvat.

Sulkutiliä pidetään siten, että tilille varoja tallettaneet kolmannet osapuolet voidaan tunnistaa milloin tahansa ja laskea heidän osuutensa sulkutilille kerätystä summasta.

Edellä mainittujen säännösten perusteella voidaan nähdä, että sulkutilin olemuksena on turvata kolmansien osapuolien (ostajien) edut tälle tilille vaikuttavien varojen suhteen. Lisäksi tälle tilille voidaan kerätä varoja vain tehdyn sopimuksen perusteella ja sen ehtojen mukaisesti.

Kun kehittäjä on saanut maksuja sulkutilille, ne eivät ole varoja, joita hän voi käyttää vapaasti. Sillä ei ole väliä, onko kyseessä avoin vai suljettu sulkutili.
Siten tässä vaiheessa, eli ostajien suorittaessa kehityssopimuksen mukaisia ​​maksuja sulkutilille, rakennuttaja ei voi puhua ennakkomaksun saamisesta ja velvollisuudesta verottaa vastaanotetut maksut arvonlisäverolla, koska ei voi vapaasti määrätä sulkutilille kertyneet "erityiset" rahat.

Rakennuttajan saama ennakkomaksu ja verovelvollisuus arvonlisäverossa ja alv:ssa

Jos aktiivinen arvonlisäverovelvollinen saa ennakkomaksun ennen palvelua tai tavaran myyntiä, hän on velvollinen laatimaan ennakkolaskun, josta käy ilmi annettu kuitti, viimeistään maksukuukautta seuraavan kuukauden 15. päivänä.
Rakennuttajan tapauksessa arvonlisäverovelvollisuuden hetki suhteessa saatuihin maksuihin (perustajasopimukseen perustuen) syntyy vasta, kun kehittäjä vapauttaa varoja sulkutililtä, ​​jolle ostajat ovat tehneet "ennakkoja".

Lisäksi on syytä mainita, että sulkutilillä olevat varat voivat joissain tilanteissa palautua ostajalle, eikä niillä näin ollen ole ennakkomaksun eli loppumaksun ominaisuuksia tulevasta tavaran toimituksesta.

Näin ollen pelkkä varojen vastaanottaminen ei velvoita rakennuttajaa verottamaan niiden vastaanottamisesta arvonlisäveroa tai arvonlisäveroa (CIT). Vain hetki (kuukausi) näiden varojen vapauttamisesta sulkutililtä johtaa velvollisuuteen verottaa kerätyt varat arvonlisäveroina (ostajalta saadut summat tulee käsitellä bruttomäärinä).

Täydentäen edellä olevaa tuloveron verovelvollisuudella, se syntyy kiinteistön omistusoikeuden siirtymispäivänä ostajalle. Tämä hetki esiintyy yleensä myyntisopimuksen tai lopullisen myyntisopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä.

Vahvistus yllä olevalle kannalle on mm. Verohallinnon johtajan 12.7.2018 antama yksilöllinen tulkinta. viitenumerolla 0114-KDIP1-1.4012.323.2018.2.KOM sekä verojohtajan Bydgoszczissa 11. kesäkuuta 2014 antama yksittäinen tulkinta. viitenumerolla ITPP1 / 443-299b / 14 / MN.

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Laskujen laatiminen yksityishenkilöille

ALV-selvitysprosessista keskusteltaessa rakennuttajan kanssa kannattaa myös mainita laskujen lähettäminen yksityishenkilöille, jotka ovat useimmiten asuntojen vastaanottajia. Jos he eivät pyydä laskuja, kehittäjä maksaa ALV:n luodun sisäisen tunnuksen perusteella (sulkutililtä maksupäivän mukaan).

Jos ostaja sitä vastoin pyytää laskua Art. 106b kohta. arvonlisäverolain 3 §:n mukaan rakennuttaja on velvollinen laatimaan laskun, jossa todistetaan koko maksun tai sen osan vastaanottaminen ennen palvelun tai tavaran toimitusta, jos rakennuttaja on vastaanottanut sen myöntämispyynnön 3 kuukauden kuluessa sen päättymisestä. kuukauden, jolloin tavara on toimitettu tai palvelu suoritettu tai koko tai osa vastaanotettu.

Esimerkki 3.

Kowalskin perhe allekirjoitti 04/2019 esikauppasopimuksen asunnon ostosta. Kuukauden 04/2019 loppuun mennessä he maksoivat sopimuksen mukaisesti 50 000 PLN ennakkomaksun kehittäjän tavalliselle pankkitilille. He allekirjoittivat kahden kuukauden sisällä eli 06/2019 kiinteistön aiemmin perustetun erillisen omistusoikeuden siirtämisestä sekä kauppasopimuksen. Missä vaiheessa aktiivinen arvonlisäverovelvollinen rakennuttaja on velvollinen verottamaan kyseistä kiinteistön luovutusta?

Koska rakennuttajalla oli käytössään valmis asunto, hän sovelsi tässä tapauksessa esikauppasopimusta. Näin ollen ennakkomaksun arvonlisäverovelvollisuus ja vain arvonlisävero on tehty kuukaudessa 04/2019, kun taas kuukaudessa 06/2019 eli kiinteistön omistusoikeuden siirtyessä ostajalle. , kiinteistö luovutetaan, ja näin ollen velvollisuus verottaa jäljellä oleva arvonlisävero ja myyntihinnan koko arvo ALV:na (CIT).

Esimerkki 4.

Nowakin perhe allekirjoitti varaussopimuksen kehittäjän kanssa. Sen perusteella he maksoivat 5 000 zlotya maksuja kehittäjän tavalliselle pankkitilille, joka on aktiivinen arvonlisäveron maksaja. Sitten he allekirjoittivat kehittäjäsopimuksen, jonka mukaan 2/2019 loppuun mennessä he maksoivat kehittäjän sulkutilille 100 000 zlotya ja 03/2019 loppuun mennessä 150 000 zlotya. Vuonna 04/2019 kehittäjä maksoi sulkutililtä 100 000 zlotya ja 05/2019 vielä 100 000 zlotya.

Asuntoa ei ole vielä valmistunut. Sopimusta kiinteistön erillisomistuksen perustamisesta luovutuksella ja kauppasopimusta, myös asunnon keskeneräisen valmistumisen vuoksi, ei ole allekirjoitettu. Kehittäjä ihmettelee, miten ja pitäisikö sen saamia arvonlisäveron ennakkoja ollenkaan verottaa?
Sen kuukauden aikana, jolloin varoja kerätään sulkutililtä, ​​kehittäjän tulee verottaa 100 000 zlotya arvonlisäveroa vastaan ​​(käsittelee sitä bruttoennakkomaksuna). Sen jälkeen seuraavan kuukauden 05/2019 aikana hänen tulee verottaa seuraava sulkutililtä maksettu 100 000 PLN.

Kehittäjän tulee laatia jokaisesta maksusta lasku, jossa dokumentoidaan maksetut summat, ja ennakkomaksun vastaanottopäiväksi kehittäjän tulee syöttää sulkutililtään varojen vapautuspäivä, ei maksujen vastaanottamispäivämäärä. ostajia.

Loput 50 000 zlotya, joita ei ole vielä vapautettu sulkutililtä, ​​eivät ole arvonlisäveron alaisia.
Toisaalta verovelvollisuus johtuu siitä, että asunnon rakentaminen ei ole vielä valmis, sitä ei ole noutanut valvonnasta, eikä kiinteistön omistusoikeutta ole todettu siirtymällä ostajille. tätä tuloverotusta ei ole syntynyt.