Kiinteistön arvio myynnissä ja sen määrän kyseenalaistaminen veroviranomaisen toimesta

Palvelus

Kiinteistön myyntiin ja ostoon liittyy erityisiä veroseuraamuksia. Asunnon ostava verovelvollis on velvollinen ilmoittamaan kiinteistön arvon myös siviilioikeudellisten liiketoimien verotusta varten. Tapahtuu, että notaarin vahvistama kiinteistön hinta ei vastaa sen markkina-arvoa. Miksi? Tähän voi olla monia syitä.Useimmiten ero johtuu kiinteistön ostohetken kunnosta ja kulumisasteesta sekä tiettyjen kulujen tarpeesta. Jos kiinteistön arvoa alennetaan, veroviranomainen voi toimitetun ilmoituksen tarkastamalla aloittaa veromenettelyn ja määrätä uuden verotuksen oman arvionsa ja kiinteistön markkina-arvon mukaisesti. Mitä tehdä, jotta viranomainen ei tule epäilemään veronmaksajaa ja veronmaksajaa, joka ei maksa veroa liikaa? Mitä vaikutuksia kiinteistöjen väärin tehdyllä arvioinnilla on myynnissä? Vastaus on alla.

Kiinteistön myynti - oikeudellinen muoto

Art. Siviililain 158 §:n mukaan kiinteistön myynti edellyttää notaarin vahvistaman asiakirjan olevan pätevä. Jos näin ei tehdä, kiinteistön myyntisopimus on mitätön. Siksi kiinteistön myynnin yhteydessä on tarpeen varata aika julkisen notaarin kanssa ja valitettavasti vastata siihen liittyvistä kustannuksista.

Tämän kannan vahvistavat monet tuomiot, mm. Korkeimman oikeuden tuomio 3.6.2015, V CSK 559/14: "Art:n mukaisesti. 158 lause Siviililain 1 §:n mukaan kiinteistön omistusoikeuden siirtoa velvoittava sopimus tulee tehdä notaarin vahvistamana asiakirjana. Jos tämä vaatimus ei täyty, tällainen sopimus on mitätön, mikä johtuu 19 artiklan 1 kohdan säännöksestä. 73 § 2 virke 1 kc".

Lisäksi korkein oikeus totesi 25. marraskuuta 2011 antamassaan tuomiossa II CSK 77/11, että: "Tarkoitettu Art. Siviililain 158 §:n mukaan notaarin vahvistaman asiakirjan muodon säilyttämisvaatimus koskee kaikkia sopimuksia, jotka edellyttävät kiinteistön omistusoikeuden siirtoa, sekä nimettyjen että nimeämättömien.

Siksi sillä ei ole väliä, mikä on omaisuuden siirtosopimuksen nimi. Tärkeää on se, että siihen sisältyy omistusoikeuden siirtovelvollisuus.

Myyntisopimuksen laatii notaari, mutta kannattaa tietää, mitä tietoja sen tulee sisältää. Kiinteistön kauppasopimukseen tulee sisältyä:

  1. myyntisopimuksen osapuolten tarkka tunnistaminen;
  2. sopimuksen kohteen tarkka täsmennys, mukaan lukien osoite, pinta-ala, maa- ja kiinnitysrekisterinumero sekä maa-, rakennus- tai toimitilarekisterin tiedot;
  3. myyntihinta;
  4. sopimuksen kohteen myöntämispäivä sekä maksupäivä ja -tapa;
  5. ostajalle ja myyjälle aiheutuneiden kustannusten erittely.

Kohdissa 1-3 mainitut osat ovat kiinteistön myyntisopimuksen välttämättömiä osia. Minkä tahansa niistä puuttuminen tekee siitä kelpaamattoman.

Vero siviilioikeudellisista liiketoimista

Art. 1 lauseke 1 piste 1 lit. ja 9. syyskuuta 2000 siviilioikeudellisten liiketoimien verosta annetun lain mukaan tämä vero on tavaroiden ja omistusoikeuksien myynnin ja vaihdon alainen.

Yllä olevassa laajuudessa verovelvollisuus syntyy verotettavan toiminnan suorittamishetkellä ja se kohdistuu tässä tapauksessa ostajalle - uudelle ostajalle. Tämän veron määrä on 2 % ja se lasketaan sopimuksessa määritellyn omaisuuden arvosta.

Tämän veron maksaja on notaari, joka veloittaa 2 % kauppahinnasta, joten sen maksamista ei ole mahdollista välttää. Siksi verovelvollisen ei tarvitse maksaa veroviranomaiselle maksua ja toimittaa PCC-3-ilmoitusta. Notaari ilmoittaa itse verotoimistolle, kuinka paljon veroa on kerännyt ja millä perusteilla.

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Veroviranomaisen kyseenalaistama kiinteistön arvostus myyntihetkellä - mitä tehdä?

Art. 6 sek. Siviilioikeudellisten liiketoimien verosta annetun lain 3 §: "Jos verovelvollinen ei ole ilmoittanut siviilioikeudellisen liiketoimen kohteen arvoa tai hänen ilmoittamansa arvo ei veroviranomaisen arvion mukaan vastaa markkina-arvoa, tämä viranomainen pyytää verovelvollista määrittämään korottaa tai pienentää sitä vähintään 14 päivän kuluessa pyynnön toimittamisesta ja ilmoittaa samalla oman alustavan arvionsa arvon”.

Pyynnössä veroviranomainen ilmoittaa oman arvionsa kiinteistöstä, jonka myynti oli notaarin vahvistama: se perustuu markkina-arvoon ja vastaavien kiinteistöjen keskihintojen vertailuun tietyssä paikassa.

On syytä korostaa, että veroviranomainen "On myös velvollinen yleisten työjärjestysten vuoksi perustelemaan oman alustavan arvionsa ja kantansa, että verovelvollisen antama arvio ei vastaa todellista markkina-arvoa" (Krakovan osavaltion hallinto-oikeuden tuomio 20. huhtikuuta 2018, I SA / Kr 31/18). Se, että toimielimen omaa kiinteistön arvostusta ei ole perusteltu, tekee mahdottomaksi vedota veroviranomaisen näkemykseen tosiasiallisesti.

On huomattava, että myydyn esineen markkina-arvon määrittämisessä käytetyt markkinahintaa muuttavat tekijät ovat todelliseen tilaan kuuluvia tekijöitä, eivät myydyn esineen oikeudelliseen asemaan. Kiinteistön arvoa määritettäessä tulee ottaa huomioon tekninen kunto, varustelu, standardi ja muut markkina-arvoon vaikuttavat parametrit. Ei ole sallittua sivuuttaa tavaroiden kuntoa ja kulumisastetta ja rajoittua keskihintaisiin hintoihin. Kiinteistön markkina-arvoa perusteltaessa tulee ottaa huomioon kiinteistön tekninen kunto, varustelu, standardi ja muut arvoon ja kulumisasteeseen vaikuttavat parametrit. Lublinin voivodikunnan hallinto-oikeuden 14.1.2009 antaman tuomion I SA / Lu 399/08 perusteluissa tuomioistuin korosti erityisesti kiinteistön markkina-arvon määrittämisperiaatteiden ja -menettelyn merkitystä. Tässä yhteydessä hän väitti, että: "[...] Koska kiinteistön markkina-arvon määrittämisellä on merkittäviä oikeusvaikutuksia, on se tehtävä oikeudenmukaisesti ja huolellisuutta noudattaen siten, että kaikki pykälän säännökset ovat voimassa. 6 sek. Verolain 2 §:n mukaan osatekijät, jotka muodostavat "siviilioikeudellisen liiketoimen kohteen markkina-arvon". Tietyllä paikkakunnalla sovellettavien hintojen lisäksi tämä arvo koostuu sen ehdosta - sekä oikeudellisesta että tosiasiallisesta ".

Tämän vuoksi verovelvollisen tulee viranomaisen vaatimukseen vastata asiaankuuluvat asiakirjat, jotka osoittavat, että notaarin vahvistama arvo vastaa omaisuuden kunnosta ja kulumisasteesta kiinteistön markkina-arvoa. Tällöin avainasemassa voi olla pyyntövastaukseen liitetty ja laadittu kiinteistön valokuvadokumentaatio sekä mahdollisten arvonlisäverolaskujen tai laskujen toimittaminen, jotka osoittavat kiinteistöstä aiheutuneet kulut.

Verovelvollinen voi toimitettujen valokuvadokumenttien perusteella todistaa, että kiinteistön ostohetken kunnon ja kulumisasteen vuoksi sen saattamiseksi käyttökelpoiseen kuntoon on / oli tarpeen tehdä merkittäviä taloudellisia kustannuksia. . Kiinteistön ulkonäkö, sisäinen kunto, lämmöneristyssuoja ja vanhentunut lämmitysjärjestelmä voivat olla tärkeitä tässä. Näillä tekijöillä on suuri vaikutus kiinteistön hintaan, koska ostaja joutuu maksamaan joitain taloudellisia kuluja.

Esimerkki 1.

Jan osti notaarin vahvistaman asiakirjan perusteella Mr. Grzegorzilta Varsovassa sijaitsevan rakennuskiinteistön 500 000 zlotylla. Veroviranomainen kyseenalaisti notaarissa ilmoitetun omaisuuden arvon, koska sen alustavan arvion mukaan kiinteistön arvon myyntihetkellä pitäisi olla 700 000 zlotya. Veroviranomainen kehotti Jania korottamaan notaarin vahvistaman omaisuuden arvoa. Vastauksena haasteeseen Jan ilmoitti pitävänsä kiinteistön nykyarvon ennallaan, koska sen kunto ja kulumisaste ostohetkellä vaativat merkittäviä peruskorjauskustannuksia. Todisteena hän esitti ostohetkellä valokuvalliset asiakirjat ja ALV-laskun, joista kävi ilmi, että ostaja oli remontoinut kiinteistön perusteellisesti.

Yllä olevassa esimerkissä esitetyssä tilanteessa viranomaisella on kaksi vaihtoehtoa:

  1. Hän hyväksyy verovelvollisen mielipiteen ja veromenettely päättyy.
  2. Hän ei hyväksy verovelvollisen kantaa ja §:n mukaisesti. 6 sek. Siviilioikeudellisista liiketoimista annetun lain 4 §:n mukaan se määräytyy verovelvollisen esittämän asiantuntijan tai arvioijan lausunnon perusteella.

Jos veroviranomainen määrää asiantuntijan ja hänen lausunnonsa perusteella määritetty arvo poikkeaa enemmän kuin 33 prosenttia verovelvollisen antamasta arvosta, verovelvollinen vastaa lausunnon antamisesta aiheutuvista kustannuksista. Tämän vuoksi veroviranomainen voi asiantuntijaa määrääessään periä verovelvolliselta lausunnon kustannukset, jos verovelvollisen määrittelemä omaisuuden arvo poikkeaa 33 % asiantuntijan ilmoittamasta arvosta.

On syytä korostaa, että jos veroviranomaista pyydetään ilmoittamaan omaisuudelle uusi, ilmoitettua korkeampi arvo, kannattaa vapaaehtoisesti nostaa omaisuuden arvoa useilla tai kymmenellä prosentilla. Silloin veroviranomainen voi tunnistaa uuden arvon ja tehdä veroon "lisäyksen", jolloin menettely päättyy. Tämä voi osoittautua halvemmaksi kuin mahdollinen asiantuntijalausunto.