Esisopimus ilman notaaria kiinteistöjä myytäessä

Palvelus

Kiinteistöä, esimerkiksi tonttia tai asuntoa ostettaessa tehdään usein ensin esisopimus ja vasta jonkin ajan kuluttua lopullinen sopimus. Ilman notaaria tehty esisopimus antaa huonomman suojan, jos toinen osapuoli ei täytä sitä. Selitämme, kuinka voit suojautua tällaisella sopimuksella ja mitä tehdä, jos toinen osapuoli muuttaa mielensä sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen.

Kiinteistön myyntisopimus aina notaarin kanssa

Lopullisen kiinteistön myyntisopimuksen tekeminen edellyttää aina käyntiä notaarin luona. Tällaisen sopimuksen on oltava notaarin vahvistama asiakirja - muuten se on mitätön. Tästä aiheutuu kustannuksia (tarve maksaa notaarin palkkio), mutta samalla suojataan molempien osapuolten etuja. Notaarin on tarkastettava kiinteistön oikeudellinen asema, kiinteistö- ja kiinnitysrekisteri, laadittava sopimus päteväksi ja tehtävä sen allekirjoittamisen jälkeen kiinteistö- ja kiinnitysrekisteriä pitävälle tuomioistuimelle hakemus vanhan omistajan poistamiseksi ja kirjaamiseksi. uusi.

Käytännössä esisopimus tehdään hyvin usein ennen lopullisen kiinteistön myyntisopimuksen allekirjoittamista. Pääsääntöisesti tämä tehdään siten, että ostajalla on mahdollisuus saada rahoitusta kiinteistön hankintaan, esimerkiksi pankkilainaa. Pankit vaativat kopiot alustavista lainasopimuksista. Esisopimuksen ansiosta ostaja haluaa suojautua myös siltä, ​​että omistaja myy kiinteistön toiselle sillä välin. Esisopimuksen ei tarvitse olla notaarin vahvistamana asiakirjana.

Esisopimus - mitä se on?

Esisopimus on sopimus, jolla toinen tai molemmat osapuolet sitoutuvat tekemään merkittävän lopullisen sopimuksen (siviililain 389 §:n 1 momentti). Esisopimuksessa tulee määritellä lopullisen sopimuksen olennaiset määräykset eli hinta ja kaupan kohde.

Esisopimuksessa ei ole velvollisuutta ilmoittaa päivämäärää, jolloin lopullinen sopimus tulee tehdä. Pääsääntöisesti tällainen päivämäärä asetetaan kuitenkin välittömästi esisopimukseen. Jos sopimuksessa ei ole määrätty päivämäärää, sen voi määrätä se osapuoli, jolla on oikeus vaatia lopullisen sopimuksen tekemistä.

Jos molemmilla osapuolilla on oikeus vaatia luvatun sopimuksen solmimista ja kumpikin on asettanut eri päivämäärän, sitovan päivämäärän määrää se osapuoli, joka on aiemmin antanut asiasta lausunnon. Jos vuoden kuluessa esisopimuksen tekemisestä ei ole asetettu määräaikaa lopullisen sopimuksen tekemiselle, sen tekemistä ei voida enää vaatia. Tämä johtuu Art. Siviililain 389 2 §.

Ilman notaaria tehty esisopimus on voimassa

Kiinteistön kauppaa koskeva esisopimus voi olla notaarin vahvistama tai ei.Myös tavallisessa kirjallisessa muodossa tehty esisopimus ilman notaaria on pätevä. Miksi sitten tehdä esisopimus kiinteistön myynnistä notaarin kanssa? Koska se tarjoaa paljon paremman suojan siinä tapauksessa, että toinen osapuoli välttelee luvatun myyntisopimuksen tekemistä. Selitämme erot seuraavassa.

Esisopimus notaarilla - parempi suoja

Mitkä ovat suurimmat edut kiinteistön kauppaa koskevan esisopimuksen tekemisestä notaarin muodossa?

  • jos toinen osapuoli ei halua tehdä lopullista sopimusta (esim. omistaja kieltäytyy myymästä omaisuutta), se voidaan pakottaa tekemään niin oikeudessa; tuomioistuimen tuomio korvataan sitten sopimuspuolen allekirjoituksella;

  • on mahdollista estää omistajaa myymästä kiinteistöä toiselle ostajalle (joka esimerkiksi tarjosi paremman hinnan) - riittää, kun kirjataan alustavan sopimuksen solmimista koskeva vaatimus maa- ja kiinnitysrekisteriin. sopimus.

Esimerkki 1:

Tadeusz Piotrowski halusi ostaa kiinteistön Anna Jankowskalta. Osapuolet tekivät notaarin kanssa esikaupan, jossa täsmennettiin hinta ja luvatun sopimuksen tekopäivä. Sillä välin Anna Jankowska muutti mieltään eikä ilmestynyt notaariin sovittuna päivänä luvatun kauppasopimuksen allekirjoituspäivänä. Tadeusz Piotrowski halusi tulla tämän kiinteistön omistajaksi esisopimuksessa määritellyllä hinnalla. Niinpä hän haki oikeuteen kanteen luvatun sopimuksen tekemiseksi. Tässä tapauksessa lainvoimainen tuomioistuimen tuomio korvaa lopullisen kauppasopimuksen. Tämän ansiosta Tadeusz Piotrowskista tuli kiinteistön omistaja.

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Esisopimus ilman notaaria - mitkä ovat haitat?

Miksi kiinteistön kauppaa koskevan esisopimuksen tekeminen notaarin ohitse turvaa vähemmän osapuolten edut? Koska se antaa vähemmän tilaa toimia, jos toinen osapuoli ei noudata sopimusta. Esisopimus ilman notaaria ei salli toisen osapuolen pakottamista oikeudessa täyttämään luvattu sopimus ja myymään (tai ostamaan) kiinteistön. Voit vaatia vain korvausta.

Lisäksi tämän korvauksen laajuus on hyvin rajallinen, jos asianmukaisia ​​sopimuksen määräyksiä ei oteta huomioon, mikä takaa suuremman korvauksen. Pääsääntöisesti esisopimuksen laiminlyönnissä voit vaatia korvausta vain vahingosta, joka on aiheutunut siitä, että osapuoli luotti luvatun sopimuksen tekemiseen (ns. negatiivinen etu sopimukseen). ). Tämä korvaus on yleensä pieni, koska se kattaa vain:

  • lopullisen sopimuksen tekemisestä aiheutuneiden kustannusten korvaaminen (esim. matkakulut, tarvittavien asiakirjojen hankkiminen);

  • lopullisen sopimuksen tekemisen valmistelusta aiheutuneiden kustannusten korvaaminen (esim. asianajajan kulut sopimuksen valmistelusta tai tarkistamisesta).

Korvaus ei kuitenkaan kata tappioita, jotka ovat aiheutuneet sopimuksen toteuttamiseksi suoritetuista toimista, kuten rahan keräämisestä hinnan maksamiseksi.

Esimerkki 2:

Jan Nowak allekirjoitti esikaupan kiinteistön myyntisopimuksen, jossa hän sitoutui myymään asunnon Maria Kowalskalle. Maria Kowalska ryhtyi toimiin sopimuksen täyttämiseksi - keräsi rahaa hinnan maksamiseksi. Tätä tarkoitusta varten hän myi tontin ja otti pankkilainan, josta hänen piti maksaa provisio. Jan Nowak kuitenkin vetäytyi luvatun myyntisopimuksen tekemisestä. Maria Kowalska ei voi vaatia korvauksena lainan otosta ja tontin myynnistä aiheutuneita kuluja.

Miten varmistetaan esisopimus?

Esisopimuksessa korvauksen laajuutta voidaan korottaa. Voidaan kirjoittaa, että jos sopimusta ei noudateta, toinen osapuoli voi vaatia korvausta vahingosta täysimääräisenä. Voit myös määrätä sopimussakkoa - silloin korvaus on "kiinteämääräinen" eikä sinun tarvitse todistaa vahingon määrää.

Useimmiten esisopimukset kuitenkin turvataan eri tavalla - käsirahalla, jonka ostaja maksaa. Jos ostaja ei tee luvattua sopimusta hänen vastuullaan olevien olosuhteiden vuoksi, myyjä voi peruuttaa sopimuksen ja pitää käsirahansa. Jos myyjä ei ole tehnyt sopimusta, ostaja voi peruuttaa sopimuksen. Tällöin myyjän on maksettava käsiraha kaksinkertaisena. Myös esisopimus ilman notaaria voidaan varmistaa tällä tavalla.

Kiinteistön myynti: esisopimus ilman notaaria - yhteenveto:
1. Ilman notaaria tehty esisopimus on pätevä, mutta se suojaa osapuolia huonommin.
2. Notaarin vahvistama esisopimus antaa mahdollisuuden estää kiinteistön myynti toiselle henkilölle (merkinnällä kiinteistö- ja kiinnitysrekisteriin) ja pakottaa toinen osapuoli tekemään lopullinen sopimus tuomioistuimessa.
3. Ilman notaaria tehty esisopimus antaa vain mahdollisuuden vaatia korvausta rajoitetusti, jos toinen osapuoli on muuttanut mieltään eikä tehnyt lopullista sopimusta.
4. Jokainen esisopimus tulee vakuuttaa talletuksella.