Liiketoiminnasta poistettujen kiinteistöjen myynti ja asumisapu

Verkkosivusto

Veronmaksaja saa koko taloudellisessa ja yksityiselämässään erilaisia ​​tuloja. Tietyn voiton menetelmä ja verotusajankohta riippuvat niiden lähteen tyypistä. Yksi niistä on taloudellisesta toiminnasta poistettujen kiinteistöjen myynti. Mitä vaikutuksia liiketoimella on tuloverotuksen kannalta?

Veronmaksajien yritystulot

Art. 14 sek.Henkilöverolain (jäljempänä ALV-laki) 1 §:n mukaan taloudellisesta toiminnasta saadut tulot ovat maksettavia määriä, vaikka niitä ei tosiasiallisesti olisi saatu, sen jälkeen kun palautetun tavaran arvoa ei ole huomioitu, myönnetyt alennukset ja alennukset. Veronmaksajien, jotka myyvät tavaroista ja palveluista verollisia tavaroita ja palveluita, tästä myynnistä saatua tuloa pidetään tulona vähennettynä tavaroista ja palveluista maksettavalla verolla.

Yritystoiminnan tulot eivät ole vain vaihto-omaisuuden muodossa saatuja tuloja, vaan myös niitä, jotka on dokumentoitu, vaikka erääntyviä varoja ei ole vielä lisätty verovelvollisen varoihin.

Kuten Art. 14 sek. ALV-lain 2 §:n mukaan elinkeinotoiminnasta saatava tulo on mm. vastikkeellisen omaisuuden myynnistä saatu maksu, joka muodostaa verovelvollisen käyttöomaisuuden tai aineettoman hyödykkeen:

  1. edellyttäen, että ne merkitään käyttöomaisuuden ja aineettomien hyödykkeiden rekisteriin ja

  2. käytetään verovelvollisen harjoittamaan liiketoimintaan liittyviin tarkoituksiin.

Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että yksi monista elinkeinotoiminnan tulotyypeistä on tulot verovelvollisen käyttöomaisuuden, esimerkiksi kiinteistön, myynnistä. Verovelvollinen on kirjannut nämä varat yhtiönsä käyttöomaisuusrekisteriin ja käyttää niitä yhtiön tarpeisiin.

Tässä on syytä huomata, että veronmaksaja voi ostaa yritystarkoituksiin:

  1. tilat, muu kuin asuinrakennus,

  2. tilat, asuinrakennus.

Se voi aloittaa poistojen laskemisen molempien edellä mainittujen käytöstä Kiinteistöt. Niiden seuraukset käytöstä poistamisella yrityksessä ja myöhemmällä myyntillä näyttävät kuitenkin erilaisilta.

Liiketoiminnasta poistettujen toimitilakiinteistöjen myynnistä saadut tulot

Yritystoimintaa harjoittavat verovelvolliset tuottavat tai ostavat erilaisia ​​kiinteistöjä. Osa niistä on asuinkiinteistöjä ja osa ei-asuntoja. Lisäksi on tilanteita, joissa kiinteistössä on sekä asuintiloja että muita tiloja.

Elinkeinotoiminnasta saatavaan tuloon verovelvollinen ilmoittaa mm. liiketoiminnasta poistuneiden kiinteistöjen myynti ja toiminnan lopettamisesta on kulunut alle 6 vuotta.

Käyttöomaisuuden poistamisajan määrittää veronmaksaja, joka alkaa sitä kuukautta seuraavan kuukauden ensimmäisestä päivästä, jona omaisuus on poistunut toiminnasta, ja päivämäärästä, jolloin se luovutetaan vastiketta vastaan.

Yhtiössä käytetyn (poiston) käyttöomaisuushyödykkeen myynti muodostaa siten harjoitetun liiketoiminnan tuloa ja tarkemmin sanottuna harjoitetun toiminnan lopputulon. Sitä verotetaan tietylle taloudelliselle toiminnalle valitun verotusmuodon mukaisesti.

On syytä korostaa, että elinkeinotoiminnan tulot eivät sisällä vastikkeellisesta myynnistä saatua tuloa (käytetään liiketoimintaan):

  1. asuinrakennus, sen osa tai osuus tällaisessa rakennuksessa;

  2. erillisen kiinteistön muodostava asuintila tai osuus sellaisesta tilasta;

  3. rakennukseen tai asuntoon liittyvä maa tai maaosuus;

  4. rakennukseen tai asuntoon liittyvä maan pysyvä käyttöoikeus tai osuus sellaisesta oikeudesta;

  5. osuuskunnan omistusoikeus asuntoon tai osallistuminen tällaiseen oikeuteen;

  6. oikeus omakotitaloon asunto-osuuskunnassa tai osallistuminen siihen.

Taloudellisesta toiminnasta saadut tulot muodostavat siten toimitilojen vastikkeellisen myynnin, kun taas asuinkiinteistöjen myynti jätetään harjoitetun taloudellisen toiminnan tuottojen ulkopuolelle, vaikka asuinkiinteistö olisi yhtiön käytössä. Nämä tulot luokitellaan valitun verotusmuodon mukaan.

Toimitilakiinteistön aikaisempi irtisanoutuminen yhtiöstä ja sen myöhempi myynti puolestaan ​​on myös tuloa taloudellisesta toiminnasta, jos kiinteistön irtautumisen ja myynnin välillä ei ole kulunut yli 6 vuotta.

Pelkästään toimitilakiinteistön poistotapaus ei johda tuloverovelvollisuuteen.

Taloudellisesta toiminnasta poistettujen kiinteistöjen myynti - ei-asunto

Kuten edellä on todettu, taloudellisen toiminnan tuotto on vastikkeellista, myös käytöstä poistettujen, toimitilakiinteistöjen myynti, jos tietyn kiinteistön luovutuksen ja myynnin välillä ei ole kulunut yli 6 vuotta.

Kuitenkin kuuden vuoden kuluttua toimitilakiinteistön poistamisesta (laskettuna sitä kuukautta seuraavan kuukauden ensimmäisestä päivästä, jona toimitila on poistettu käytöstä, ja sen vastiketta vastaan ​​myynnin päivämäärästä) omaisuudesta:

  1. se ei muodosta tuloa liiketoiminnasta ja

  2. siitä ei makseta tuloveroa.

Myynnistä saadut tulot (veroasteikko ja tasavero) (myös aiemmin nostettu kiinteistö, 6 vuotta yrityksestä irtautumisen jälkeen) on erotus:

  1. käyttöomaisuusrekisteriin määritetty ja tunnistettu alkuarvo a

  2. yhtiössä käytettynä aikana tehdyt poistot.

Jos toimikiinteistön myynnin tekee kertakorvauksella tai verokortilla verotettua liiketoimintaa harjoittava verovelvollinen, hän ei ota huomioon em. tietyn kiinteistön maksua vastaan ​​myynnistä aiheutuvat kustannukset.

Tärkeää on, että PKPiR:ää hoitava veronmaksaja sisällyttää PKPiR-tietueisiin saadut tulot sarakkeeseen "muut tulot", kun taas kustannukset, jotka edustavat käyttöomaisuuden poistamatonta arvoa sarakkeessa "muut kulut".

Koska elinkeinotoiminnasta poistetun kiinteistön myynti on elinkeinonharjoituksesta saatua tuloa, se esitetään yhdessä muiden toimintatulojen kanssa asianomaisessa vuosittaisessa veroilmoituksessa (valitusta verotusmuodosta riippuen).

Taloudellisesta toiminnasta poisvedetyn tai vetämättömän kiinteistön luovutus ei ole missään tapauksessa oikeutettu asumistukeen.

Tulot toimitilakiinteistöjen vastikkeellisesta luovutuksesta ja aiemmin toiminnasta poistettujen kiinteistöjen luovutuksesta (myynti 6 vuoden sisällä peruuttamisesta)

Verotuksen muoto

Tulonlähde

Vuosittainen veroilmoitus

Vuosittainen veroilmoitus

Verokortti

Liiketoiminnasta saadut tulot

X

Tulot eivät ole erillisverotuksen alaisia ​​ja sisältyvät verokorttihinnan määrään

Kertakorvaus

PIT-28

Kiinteä veroprosentti - 10 %

Veroasteikko

PIT-36

Verotus sekä muut yritystulot

Lineaarinen vero

PIT-36L

Verotus sekä muut yritystulot

Liiketoiminnassa käytettyjen asuinkiinteistöjen myynti

Liiketoiminnassa käytettävien asuinkiinteistöjen myynti on täysin erilaista.

Asuinkiinteistön myynti, riippumatta siitä, onko se käytössä yhtiössä tai ei, muodostaa pykälän mukaan eri tulonlähteen. 10 sek. 1 piste 8 lit. ja PIT-laki.

Tämä säännös osoittaa, että tulonlähteenä osana vastikkeellista kiinteistön myyntiä voi olla myynti:

  1. kiinteistöt tai sen osat ja omistus kiinteistöihin;

  2. osuuskunnan omistusoikeus asuntoon tai toimitiloihin ja oikeus omakotitaloon asunto-osuuskunnassa;

  3. jatkuva käyttöoikeus maa-alueeseen;

  4. muita asioita

- jos vastikkeellinen myynti ei tapahdu taloudellisen toiminnan yhteydessä ja se on tehty:

  • ennen 5 vuoden umpeutumista, sen kalenterivuoden lopusta laskettuna, jona hankinta tai rakentaminen tapahtui - koskee a alakohdassa tarkoitettujen kiinteistöjen ja omaisuusoikeuksien vastikkeellista myyntiä. a - c;

  • ennen kuin kuusi kuukautta on kulunut sen kuukauden lopusta, jonka aikana muut tavarat ostettiin.

Näin ollen asuinkiinteistöjen myynti ei muodosta tuloa liiketoiminnasta:

  1. riippumatta siitä, onko asuntoa käytetty yhtiössä vai ei;

  2. riippumatta siitä, onko omaisuus aiemmin poistettu toiminnasta;

  3. vastikkeellista myyntiä ei tapahdu taloudellisen toiminnan yhteydessä.

Myymällä asuinkiinteistöjä (yhtiössä käytettyjä, yhtiöstä erotettuja) veronmaksaja saa tuloja taloudellisen toiminnan ulkopuolelta.

Tärkeää on, että tulot asuinkiinteistöjen myynnistä vastikkeellisesti syntyvät, jos

1. vastikkeellinen myynti ei tapahdu taloudellisen toiminnan yhteydessä, joten verovelvollinen ei harjoita liiketoimintaa asuntokiinteistökaupan alalla (ei myy kiinteistöä kaupallisena tavarana).

2. myynti on tehty 5 vuoden kuluessa sen kalenterivuoden päättymisestä, jona hankinta tai rakentaminen tapahtui.

Tulot asuinkiinteistöjen vastikkeellisesta myynnistä ja aiemmin toiminnasta poistettujen kiinteistöjen myynnistä (myynti 5 vuoden sisällä hankinnasta tai rakentamisesta)

Verotuksen muoto

Tulonlähde

Vuosittainen veroilmoitus

Verotus

Verokortti

Tulot kiinteistön vastikkeellisesta luovutuksesta (luokitetaan liiketoiminnan ulkopuoliseksi tuloksi)

PIT-39

Liikevaihtoa verotetaan erikseen yritystulojen lisäksi (niistä riippumatta) 19 % lasketusta myyntitulosta

Kertakorvaus

Veroasteikko

Lineaarinen vero

Asuntoavustus ja liiketoiminnasta poistettujen kiinteistöjen myynti

Myös asuinkiinteistöjen myyntitulot, jotka on saatu 5 vuoden sisällä hankinnasta, jotka on vedetty (tai ei) tänä aikana elinkeinotoiminnasta, voivat saada tuloverovapautuksen - PIT.

Tämä vapautus, joka tunnetaan yleisesti nimellä "asuntotuki", mahdollistaa tuloveron - PIT -veron ulkopuolelle jäämisen asuinkiinteistön myynnistä (5 vuoden kuluessa sen ostosta), joka on saatu:

  1. ansiotulot ja osuus omaan asumiseen liittyvistä kuluista (osoittaja) ja

  2. tulot kiinteistöjen ja omaisuusoikeuksien myynnistä maksua vastaan ​​(nimittäjä).

Tämä vapautus on voimassa, jos vastikkeellisesta myyntipäivästä alkaen, viimeistään 3 vuoden kuluessa sen verovuoden päättymisestä, jonka aikana myynti tapahtui, tietyn asunnon myynnistä saatu tulo tai tämä omaisuusoikeus käytettiin ns omaan asumiseen (toisen asunnon osto, lainan takaisinmaksu jne.). Näihin tarkoituksiin kirjatut menot otetaan huomioon kiinteistön ja omaisuusoikeuksien maksua vastaan ​​myynnistä saatujen tulojen määrään asti.

Taloudesta ja asuntotoiminnasta poistettujen kiinteistöjen myynti

Verovelvollinen voi vähentää asuinkiinteistön myyntituloista todetut hankinta- tai tuotantokustannukset, joihin on lisätty kiinteistön ja omistusoikeuden hallintahetkellä tehdyt tositteen arvoa nostaneet menot.

Jos asuinkiinteistö on hankittu lahjoituksena, perintönä tai muutoin vastikkeetta, maksua vastaan ​​myynnin kustannuksina ovat omaisuuden ja omaisuusoikeuksien arvoa nostaneet todennettu menot, jotka on tehty niiden hallussapidon aikana, sekä määrä. siinä osassa maksetusta perintö- ja lahjoitusverosta, jossa perintö- ja lahjoitusverolla verotettaviksi otetun myydyn esineen tai oikeuden arvo vastaa perintö- ja lahjoitusverolla verotettaviksi otetun esineen ja omaisuuden yhteisarvoa. lahjoitus.

Lisäksi perinnön kautta hankittaessa verovelvollinen voi myyntihetkellä kirjata kuluksi perinnän jättäjälle aiheutuneiden dokumentoitujen hankinta- tai tuotantokustannusten sekä verovelvolliselle kuuluvan perinnön arvon siltä osin kuin on myytävä asia tai oikeus myydä vastaa verovelvollisen hankkiman tavaran ja oikeuksien kokonaisarvoa.

Perintörasituksilla tarkoitetaan verovelvollisen maksamia perintövelkoja, varaosavaatimusten täyttämiä sekä tehtyjä kantamerkintöjä ja määräyksiä, myös tilanteessa, jossa verovelvollinen on maksanut perintövelkoja, tyydyttänyt varatun osuuden vaatimukset tai tehnyt kantakirjauksia ja tilaukset käsittelyn jälkeen.

Poistot ovat myös verotuksessa vähennyskelpoisia kuluja, jos asunto myydään 5 vuoden sisällä ostopäivästä. Tätä asiaa analysoidaan kuitenkin erikseen.

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Liiketoiminnassa käytetyn asuinkiinteistön myynti 5 vuoden kuluttua hankinnasta

Jos verovelvollinen käyttää liiketoiminnassaan asuinkiinteistöä, nostaa sen yhtiöstä ja myy sen 5 vuoden kuluttua sen kalenterivuoden lopusta, jolloin se on ostettu tai rakennettu, syntyvää tuloa ei enää luokitella kiinteistön vastikkeellisena myyntinä, vaikka sitä harkitaankin näiden säännösten valossa.

Sitä ei myöskään luokitella taloudellisesta toiminnasta saaduksi tuloksi, vaikka se olisi poistettu siitä.

Veronmaksaja ei myöskään ole velvollinen verottamaan 5 vuoden jälkeen saatua tuloa tuloverolla - PIT:llä.

Vahvistus yllä olevalle on mm. Verohallinnon johtajan 10.10.2019 antama yksittäispäätös viitenumerolla 0115-KDIT3.4011.290.2019.

Ongelma yrityksen kiinteistöjen myynnissä asuin- ja muualla

Jotkut yritysveronmaksajat rakentavat tai ostavat sekaluonteisen rakennuksen jatkokäyttöön yrityksessä, eli asumiseen ja palveluun. Sen myynnin tapauksessa on epäselvää, pitäisikö myynti luokitella:

  1. tulona taloudellisesta toiminnasta art. 14 sek. PIT-lain 2 momentin 1 kohta,

  2. tulona asuinkiinteistöjen vastikkeellisesta myynnistä 100 §:n mukaisesti. 10 sek. 1 piste 8 lit. ja PIT-laki.

Yllä olevan ongelman selittämiseksi tulee ensin käyttää Puolan rakennuskohteiden luokitusta (PKOB). Se määrittelee rakennuksen pysyviin tarpeisiin käytettäviksi katetuiksi rakennuskohteiksi, jotka on kiinteästi kytketty maahan, yhdessä sisäänrakennettujen laitteistojen ja teknisten laitteiden kanssa.

Rakennus on mukautettava ihmisten tai eläinten läsnäoloon sekä esineiden suojaamiseen. PKOB-luokituksen valossa rakennukset jaetaan asuin- ja muuhun käyttöön.

Asuinrakennukset ovat rakennuskohteita, joissa vähintään puolet kokonaispinta-alasta käytetään asumiseen. Jos tähän käytetään vähemmän kuin puolet kokonaiskäyttöalasta, rakennus luokitellaan käyttötarkoituksensa mukaan muuksi kuin asutuksi.

Muut kuin asuinrakennukset ovat rakennuskohteita, joita käytetään ensisijaisesti muuhun kuin asumiseen. Rakennus luokitellaan asuinrakennukseksi, jos vähintään puolet kokonaishyödyllisestä pinta-alasta on asuinkäytössä.

Näin ollen, jos verovelvollinen päättäisi myydä rakennuksen, jonka käyttöpinta-ala on esimerkiksi 300 m2, josta asuinosa on 200 m2 ja palveluosa 100 m2, tämä myynti luokiteltaisiin tulot asuinkiinteistön vastikkeellisesta myynnistä §:n mukaisesti. 10 sek. 1 piste 8 lit. ja PIT-laki - vaikka rakennus olisi ollut edellä mainitussa yrityksessä käytettyjä osia. Tässä asuinosalla on etu ei-asumiseen verrattuna.

Ennenaikaisen luopumisen yhteydessä sovelletaan samoja sääntöjä kuin asuinrakennukseen. Jos siis kokonaisaika ostosta tai rakentamisesta myyntiin (mukaan lukien aikaisempi vetäytyminen) on yli 5 vuotta, myyjä ei ole velvollinen verottamaan tätä myyntiä ALV-tuloverolla.

Vahvistus yllä olevalle on Verohallinnon johtajan 15.11.2017 antama yksittäinen tulkinta, jonka viitenumero on 0113-KDIPT2-1.4011.300.2017.2.KU.