Puolisoiden kiinteistöjen myynti - käytännön vinkkejä

Palveluvero

Omaisuusyhteisö sallii kummankin puolison ennen avioliiton solmimista keräämän omaisuuden käytön. Kiinteistön myynti toisen puolison verollisessa toiminnassa käytetystä käyttöomaisuusrekisteriin merkitystä kiinteistöstä johtaa verotuksen ja tuloverotuksen sääntöjen eriyttämiseen. Katsotaan miten puolisoiden kiinteistöjen myynti sujuu!

Yhteisen omaisuuden määritelmä

Art. Perhe- ja holhouslain 31 §:n 1 momentin mukaan puolisoiden välille syntyy avioliiton solmimisen yhteydessä lain nojalla yhteistä omaisuutta (yhteisomaisuutta), mukaan lukien omaisuus, jonka molemmat puolisot tai toinen puoliso on hankkinut sen voimassaoloaikana. niistä (yhteisomaisuus). Yhteisomaisuuteen jäävä puolisoiden välinen yhteisomistus on ns yhteisomistus. Tästä syystä tämän yhteisomistuksen osakkeita ei ole mahdollista luovuttaa.

Omaisuus, joka ei kuulu lakisääteisen yhteisön piiriin, kuuluu kummankin puolison omaisuuteen. Kummankin puolison henkilökohtainen omaisuus sisältää:

  • omaisuus, joka on hankittu ennen lakiyhteisön perustamista;
  • perinnön, testamentin tai lahjoituksen kautta hankitut tavarat, ellei testamentintekijä tai lahjoittaja toisin päätä.

Puolisot voivat notaarin vahvistamalla sopimuksella laajentaa tai rajoittaa lakiyhteyttä tai määrätä omaisuuden tasoitus- tai omaisuudenerottelun (omaisuussopimus).

Puolisoiden kiinteistöjen myynti ja verotussäännöt

Kiinteistöjen myynnin osalta tuloverolaissa todetaan, että - §:n mukaan. 10 sek. 1 kohta 8 - tulonlähde on myynti maksua vastaan, jollei 2 momentista muuta johdu. 2:

  1. kiinteistöt tai sen osat ja omistus kiinteistöihin;
  2. osuuskunnan omistusoikeus asuntoon tai toimitiloihin ja oikeus omakotitaloon asunto-osuuskunnassa;
  3. jatkuva käyttöoikeus maa-alueeseen;
  4. muita asioita

- jos vastikkeellinen myynti ei tapahdu taloudellista toimintaa harjoitettaessa ja se on tehty a alakohdassa tarkoitetun kiinteistön ja omaisuusoikeuksien vastikkeellisessa myynnissä. a-c - ennen viiden vuoden kulumista sen kalenterivuoden päättymisestä, jona hankinta tai rakentaminen tapahtui, ja muut asiat - ennen kuin kuusi vuotta on kulunut sen kuukauden lopusta, jona hankinta tapahtui; vaihdon yhteydessä nämä määräajat koskevat jokaista vaihtavaa henkilöä.

Samalla on selvennettävä, että tilanteessa, jossa aviovarallisuusyhteisöä laajennetaan sisällyttämällä siihen aiemmin toisen puolison henkilökohtaiseen omaisuuteen kuulunut omaisuus, omaisuuden hallinta ei ole sen hankkimista art. 10 sek. Tuloverolain 1 § 8.

Toisen puolison erillisestä omaisuudesta puolisoiden yhteisomaisuuteen lisätyn kiinteistön hankintapäivä on se puolison hankintapäivä, joka liitti omaisuuden yhteisomaisuuteen (ks. esim. Verohallinnon johtaja, 25.9.2018, 0115-KDIT2-1.4011.267.2018 .2.AS).Korkein hallinto-oikeus esitti saman kannan 22.3.2017 antamassaan tuomiossa II FSK 465/15, jossa se totesi, että tällaisen kiinteistön ostopäivänä tulee olla se päivä, jolloin se on hankittu kiinteistön henkilökohtaiseen omaisuuteen. ensimmäinen puoliso, ja samalla lakiyhteisön alaosan myynnistä saadut tulot, on jakamaton yhteisomaisuuteen, joten sen puolet verotettaisiin tasavertaisesti kummankin puolison osalta.

Esimerkki 1.

Rouva Anna osti talon vuonna 2010. Viisi vuotta myöhemmin hän meni naimisiin herra Jarosławin kanssa. Ottaen huomioon, että puolisoilla on lakisääteinen yhteisomistusoikeus, Jarosław on ollut talon omistaja vuodesta 2010 lähtien tuloverolaissa tarkoitetulla tavalla. Siinä tapauksessa, että Jarosław käyttää yhteistä kiinteistöä liiketoiminnassaan, sen myöhempi myynti ei ole puolison tuloverotuksen alainen.

Vastaavan kannan esittää Verohallinnon johtaja 5.6.2017 antamassaan yksittäispäätöksessä 0115-KDIT2-3.4011.15.2017.1.JG.

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Puolisoiden kiinteistöjen myynti ja taloudellisesta toiminnasta saadut tulot

Art. 14 sek. 2 piste 1 lit. Tuloverolain a alakohdan mukaan veronalaista tuloa on sellaisen omaisuuden myynti, joka täyttää lakisääteisen käyttöomaisuuden määritelmän ja on kirjattu käyttöomaisuus- ja aineettomien hyödykkeiden rekisteriin. Käyttöomaisuus ymmärretään seuraavasti:

  • verovelvollisen omistama tai yhteisessä omistuksessa oleva, yksinään hankittu tai valmistettu, täydellinen ja käyttökelpoinen käyttöönottopäivänä:
  • rakenteet, rakennukset ja tilat erillisenä omaisuutena;
  • koneet, laitteet ja kuljetusvälineet;
  • Muut tavarat;
  • joiden oletettu käyttöaika on yli vuosi;
  • käyttää verovelvollisen liiketoimintaansa liittyviin tarkoituksiin tai ottaa käyttöön vuokra- tai leasingsopimuksen taikka vastaavan sopimuksen perusteella.

Yhteenvetona voidaan todeta, että elinkeinotulolla tarkoitetaan pääsääntöisesti verovelvollisen käyttöomaisuuden luovuttamista riippumatta siitä, onko verovelvollinen kirjannut aineosat käyttöomaisuuden ja aineettomien hyödykkeiden rekisteriin vai ei, ja onko se vähennyskelpoisiksi menoiksi luokitellut poistot, jotka on tehty niiden alkuarvosta.

Asuinkiinteistöjen ja muiden kiinteistöjen myynti - verotuksen erot

Toisen puolison harjoittamassa liiketoiminnassa käyttämät yhteisomaisuuden osat muodostavat hänen tulonsa taloudellisesta toiminnasta. Näiden komponenttien myynnistä puolisot eivät peritä tuloveroa.

Lainsäätäjä erottaa asuin- ja toimikiinteistön verovelvollisen harjoittamassaan liiketoiminnassa käyttämien komponenttien myynnissä. Se säätelee tätä huomauttaen, että taloudellisen toiminnan tuloihin ei lueta vastikkeellista myyntituloa, joka käytetään taloudelliseen toimintaan liittyviin tarpeisiin ja maataloustuotannon erityisosastojen hoitamiseen: asuinrakennus, sen osa tai osuus tällaisessa rakennuksessa, asunto, joka muodostaa erillisen kiinteistön tai osuuden sellaisesta tilasta, maa-alueesta tai maa-osuudesta tai tähän rakennukseen tai tiloihin liittyvästä pysyvästä käyttö-oikeudesta maahan tai osuuteen sellaisesta oikeudesta, osuuskunnan omistusoikeudesta asuntoon tai osuus tällaisesta oikeudesta ja oikeus asunto-osuuskunnan omakotitaloon tai osuuteen melkein sellaisesta.

Esimerkki 1.
Herra Zbigniew toi aviokiinteistöön asuintalon ja toimistorakennuksen. Małgorzata käyttää tällä hetkellä näitä molempia kiinteistöjä liiketoiminnassaan. Puolisot aikovat myydä molemmat kiinteistöt.

Yhteisomaisuuteen kuuluvan liiketoiminnassa käytetyn omaisuuden myynnin verovaikutukset ovat seuraavat:

Muu kuin asuinrakennus Asuinkiinteistö
Harjoitettavassa liiketoiminnassa käytetyn toimistorakennuksen myynti johtaa siihen, että muusta kuin maataloustoiminnasta saatuja tuloja on verotettava. Yhteisomaisuuden osana olevan kiinteistön myynti liiketoiminnassa käytettäväksi asuinrakennukseksi tuottaa yleisesti verotettavaa tuloa.
Lainsäätäjä määrää liiketoiminnasta poistetun omaisuuden jättämisen verotuksen ulkopuolelle. Jos omaisuuden poistamiskuukautta seuraavan kuukauden ensimmäisestä päivästä sen vastikkeellisesta luovutuksesta on kulunut 6 vuotta, tulot, jotka saadaan vastikkeellisesta luovutuksesta, eivät ole tuloa taloudellisesta toiminnasta. Veronmaksaja, joka myy yksityisen kiinteistön 5 vuoden aikana, voi hyödyntää pykälässä säädetyn verovapautuksen (ns. asumishelpotus). 21 sek. Tuloverolain 1 § 131. Edellytyksenä vapautuksen hyödyntämiselle on, että tästä myynnistä saadut varat kohdennetaan - kolmen vuoden kuluessa - omaan asumiseen.
Puolisoiden yhteisomaisuuden kohteena olevan, toisen puolisoista taloudellisessa toiminnassa käyttämän kiinteistön vastikkeellinen myynti on kokonaisuudessaan tuloa muusta kuin maatalouden taloudellisesta toiminnasta, vain sillä yhteisöllä, joka tosiasiallisesti käytti kiinteistöä taloudellisen toimintansa tarkoituksiin.
Vastaavasti: Verohallinnon johtajan yksilöllinen tulkinta 4.9.2018, nro 0114-KDIP3-1.4011.365.2018.2.LZ.
 

Yhteenvetona voidaan todeta, että toisen puolison liiketoiminnassaan käyttämästä yhteisestä omaisuudesta kiinteistön myynnin veroseuraamukset riippuvat kiinteistön asemasta:

  • asuinkiinteistön osalta sen myynti on yleisten periaatteiden mukaan verotettavaa tuloa, ja tiettyjen edellytysten täyttyessä tämä tulo on oikeutettu verovapauteen;
  • toimitilakiinteistön myynti on tuloa taloudellisesta toiminnasta sen verovelvollisen kanssa, joka käytti tätä toimenpidettä harjoitetussa taloudellisessa toiminnassa.