Kiinteistöjen myynti ja maan yhdistäminen tai jakaminen

Palveluvero

Kiinteistöjen myynti on aihe, joka voi koskea jokaista maanomistajaa. Asia on tärkeä, koska myynnin yhteydessä saattaa joutua maksamaan tuloveroa. Artikkelin aiheena on analysoida sen vaikutusta kiinteistöjen myyntiin, yhdistämiseen tai maan jakamiseen.

Kiinteistöjen myynti - verotussäännöt

Heti alussa on syytä huomata, että 1999/2004 1 momentin mukaan 10 sek. ALV-lain 1 momentin 8 mukaan veroa on maksettava luovutuksesta:

  1. kiinteistöt tai sen osat ja omistus kiinteistöihin;
  2. osuuskunnan omistusoikeus asuntoon tai toimitiloihin ja oikeus omakotitaloon asunto-osuuskunnassa;
  3. jatkuva käyttöoikeus maa-alueeseen;
  4. muita asioita

- jos vastikkeellinen myynti ei tapahdu taloudellista toimintaa harjoitettaessa ja se on tehty a alakohdassa tarkoitetun kiinteistön ja omaisuusoikeuksien vastikkeellisessa myynnissä. a-c - ennen viiden vuoden kulumista sen kalenterivuoden päättymisestä, jona hankinta tai rakentaminen tapahtui, ja muut asiat - ennen kuin kuusi vuotta on kulunut sen kuukauden lopusta, jona hankinta tapahtui; vaihdon yhteydessä nämä määräajat koskevat jokaista vaihtavaa henkilöä.

Edellä oleva säännös muodostaa yleissäännön, jonka mukaan kiinteistön, sen osan tai kiinteistöosuuden maksullinen myynti ennen 5 vuoden päättymistä sen kalenterivuoden lopusta laskettuna, jona hankinta tai rakentaminen tapahtui, aiheuttaa verovelvollisuuden tuloveron maksamisen muodossa.Tästä seuraa, että jos vastikkeellinen luovutus tapahtuisi 5 vuoden kuluttua sen kalenterivuoden päättymisestä, jona hankinta tai rakentaminen tapahtui, vastikkeellisesta luovutuksesta saatua tuloa ei veroteta lainkaan. Näiden lakisääteisten ehtojen valossa on erittäin tärkeää määrittää oikein kiinteistön hankintahetki.

Käsite "hankinta" on ymmärrettävä laajasti, joten se ei ole vain osto, vaan myös kuitti perinnön, lahjoituksen tai yhteisomistuksen purkamisen kautta. Tärkeintä on kuitenkin ymmärtää tämä lause sivilistisessä mielessä, eli omistusoikeuden siirtävänä tekona. Art. Siviililain 155 §:n 1 momentin mukaan kauppa-, vaihto-, lahjoitus- tai muu sopimus, joka velvoittaa luovuttamaan esineen omistusoikeuden merkityn henkilöllisyyden osalta, siirtää omistusoikeuden ostajalle, jollei erikseen toisin määrätä tai osapuolet ovat sopineet. muuten.

Kiinteistön myynti on verollista, jos se on tehty 5 vuoden kuluessa sen kalenterivuoden päättymisestä, jona hankinta tapahtui. Toisaalta hankinnalla tarkoitetaan kiinteistön omistuksen haltuunottoa.

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Mikä on maan jaon tai yhdistämisen vaikutus kiinteistön osto- ja myyntihetkellä?

Näiden verotussäännösten alustavien huomioiden jälkeen nousee esiin ongelma, miten maa-alueiden jakaminen tai yhdistäminen vaikuttaa hankintahetkeen, josta verollisen myynnin päivämäärä lasketaan. Toisin sanoen, asettaako maan jakaminen tai yhdistäminen uuden hankintapäivän, josta alkaen viiden vuoden verohelpotusaika lasketaan?

Vastauksena tähän kysymykseen on huomautettava, että pelkällä maan jakamisen tai yhdistämisen tosiasialla ei ole merkitystä omistuksen kannalta. Näin ollen, jos omistaja jakaa/sulauttaa kiinteistön, meillä ei ole kyse uusista hankinnoista, koska kyseessä on kaikki samat saman henkilön omistamat kiinteistöt. On huomattava, että tällaisten toimien seurauksena maanomistusrakenne ei muutu. Sulautuminen tai jakautuminen on vain geodeettisen lain sääntelemää teknistä toimintaa, joten tällä seikalla ei ole merkitystä, sillä lain säännökset asettavat kiinteistön myynnin verovaikutukset riippuvaisiksi sen hankintapäivästä, ei hankintapäivästä. jakautuminen tai konsolidointi.

Tämän vahvistavat lukuisat veroviranomaisten tulkinnat. Esimerkiksi Verohallinnon johtajan 26. syyskuuta 2017 päivätty kirje 0111-KDIB2-1.4010.138.2017.2.ZK kertoo:

– Asianomaiset ilmoittivat myyneensä vuonna 2016 tontteja nro 124/18 ja 124/19, jotka syntyivät vuonna 1993 hankitun tontin 124/1 jakamisen seurauksena. Näin ollen 3 artiklan 1 kohdassa määritelty viiden vuoden ajanjakso. 10 sek. 1 piste 8 lit. a – c) verolain voimassaolo päättyi käsiteltävänä olevassa asiassa 31.12.2008. Sillä, että tontti nro 124/1 jaettiin tontteihin nro 124/18 ja 124/19, ei ole tässä tapauksessa merkitystä, koska se ei muuttanut asianomaisten tonttien omistusoikeuden laajuutta.

Esitettyjen oikeudellisten perusteiden valossa ei ole merkitystä sillä, myydäänkö maa kokonaisuudessaan vai jaetaanko se pienempiin tontteihin, koska vain kiinteistön omistusajankohdasta on merkitystä verovelvollisuuden määrittämisen kannalta.

Teknistä toimintaa maa-alueiden yhdistämisellä tai jakamisella ei ole vaikutusta myynnin tuloveron maksamiseen, koska ne eivät merkitse kiinteistön ostohetkeä. Tällainen hankinta tapahtuu yksinomaan oikeudenkäynnin perusteella, jolla omistusoikeus siirretään.

Esimerkki 1.

Vuonna 2010 veronmaksaja hankki perintönä rakentamatonta maata. Vuonna 2018 hän jakoi kiinteistön 5 pienempään tonttiin. Vuonna 2019 hän myi ne kaikki. Tässä tapauksessa kiinteistön vastikkeellisesta myynnistä ei peritä veroa, koska myynnin verotuskausi päättyi 31.12.2015.

Toisaalta enemmän epäilyksiä saattaa syntyä useiden eri hankinta-aikojen tonttien yhdistämisen tuloksena syntyneen tontin myynti. On kuitenkin huomattava, että 1999/2006 12 artiklan 10 sek. 1 piste 8 lit. a) tarkoittaa kiinteistön tai sen osan myyntiä maksua vastaan. Näin ollen tällaisissa tilanteissa tulot olisi määritettävä suhteellisesti. Kuten Art. 19 kohta 1 §:ssä tarkoitetut tulot kiinteistön tai omaisuusoikeuksien myynnistä ja muusta. 10 sek. 1 kohdan 8 alakohta on niiden arvo ilmaistuna sopimuksessa määrättyyn hintaan vähennettynä hävittämiskustannuksilla.

Esimerkki 2.

Vuonna 1999 veronmaksaja hankki perinnön kautta 0,25 hehtaarin tontin. Vuonna 2016 hän osti vierestä tontin, jonka pinta-ala on 0,75 ha. Vuonna 2018 hän toteutti maan yhdistämisen ja vuonna 2019 hän myi yhdistetyn maan 200 000 zlotylla. Tässä tapauksessa meillä on siis kaksi hankintapäivää, eli 1999 ja 2016. Tästä johtuen vuonna 2019 tehdyn myynnin verovelvollisuus koskee tätä vuonna 2016 ostettua tonttia vastaavaa osaa. Tämä tarkoittaa, että verotettava tulo on tässä tapauksessa 150 000 PLN (200 000 x 0,75).

Yhdistettyjen maa-alueiden maksullisen myynnin yhteydessä tulot tulee määrittää suhteessa yksittäisiin kiinteistön osiin, ottaen huomioon jokaisen ostohetken. Kiinteistöjen yhdistämispäivä ei kuitenkaan määrää uutta hankintahetkeä.

Lopuksi on syytä muistaa, että artiklan 30e kohta. 1 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön maksua vastaan ​​myynnistä saaduista tuloista ja 13 §:ssä mainituista oikeuksista. 10 sek. 1 piste 8 lit. a – c tulovero on 19 % veron perusteesta. Art. 30e kohta. 2 yllä momentissa tarkoitetun veron laskentaperusteena. 1 on tuloa, joka edustaa 4 §:n mukaisen kiinteistön tai vastikkeellisesta luovutuksesta saatujen tulojen erotusta. 19 ja 5 artiklan mukaisesti määritetyt kustannukset. 22 sek. 6 c ja 6 d sekä 1 §:ssä tarkoitettujen poistojen summa. 1 kohdan 22 tuntia. 1 piste 1, tehty myydyistä kiinteistöistä tai oikeuksista.

Kuitenkin, kuten Art. 30e kohta. 4 §:n mukaan verovuoden päättymisen jälkeen verovelvollisen on näytettävä PIT-39 veroilmoituksessa:

1. verovuonna vastikkeellisesta kiinteistön ja omaisuusoikeuksien myynnistä saadut tulot 10 sek. 1 piste 8 lit. a-c ja laskea tuloista, joille pykälän 2 momentin mukaan, maksettava tulovero. 21 sek. 1 piste 131

tai

2. art. 21 sek. 1 131 kohta (veroton).

Art. 30e kohta. 5 §:ssä tarkoitetun kiinteistön vastikkeellisesta myynnistä saadusta tulosta annetun lain 5 §. 10 sek. 1 piste 8 lit. a – c:tä ei yhdistetä muista lähteistä saatuihin tuloihin (tuloihin). Art. 45 sek. ALV-lain 1a 3 momentin mukaan PIT-39 ilmoitus vastikkeellisesta kiinteistön myynnistä raportoidussa tuotossa tai tappiossa on toimitettava verovuotta seuraavan vuoden helmikuun 15. päivän ja huhtikuun 30 päivän välisenä aikana.

Kiinteistön myynti 5 vuoden aikana sen kalenterivuoden päättymisestä, jolloin hankinta tapahtui, tarkoittaa, että veroperusteena tulee olla myyntitulon ja kauppahinnan erotuksen muodostava tulo. Veroprosentti on aina 19 %. Veroselvitykset tehdään erillisellä PIT-39-ilmoituksella, joka jätetään verovuotta seuraavan vuoden 15.2.–30.4.

Yhteenvetona on todettava, että maa-alueiden yhdistämiseen tai jakamiseen liittyvät tekniset toiminnot eivät vaikuta kiinteistöjen myyntiin - tarkemmin sanottuna verotuskysymyksiin. On muistettava, että kyseessä ovat geodeettiset toiminnot, jotka eivät vaikuta hankintahetken määrittämisen keskeiseen kysymykseen eli hetkeen, jolloin verovelvollinen hankki maan omistusoikeuden. Ainoastaan ​​jälkimmäinen seikka on merkityksellinen kiinteistön myynnin verokauden määrittämisen kannalta.