Kiinteistöjen myynti ja erilaiset arvonlisäverokannat

Palveluvero

Liiketoiminta vaatii pääsääntöisesti tilat. Jos heillä olisi omat, mahdollinen kiinteistön myynti voi aiheuttaa arvonlisäveron ongelmia asian epäselvän sääntelyn vuoksi. Joissakin tilanteissa yhtä rakennusta voidaan verottaa eri verokannoilla.

Kiinteistöjen myynti ja ALV

Tavaran maksullinen toimitus, mukaan lukien kiinteistöt, on pääsääntöisesti arvonlisäverollinen.

Arvonlisäverolain säännöksissä säädetään kahdesta pykälän 2 momentissa olevasta kiinteistön myyntiä koskevasta vapautuksesta. 43 arvonlisäverolain 1 §:n 10 ja 10 a kohta.

Artiklan säännöksen mukaisesti. 43 sek. Arvonlisäverolain 1 momentin 10 momentin mukaan rakennusten, rakenteiden tai niiden osien luovutus on vapautettu verosta, paitsi jos:

  • toimitus tapahtuu ensimmäisen tilityksen aikana tai ennen sitä,

  • ensimmäisestä käyttöönotosta rakennuksen, rakenteen tai sen osien luovutukseen on kulunut alle 2 vuotta.

Edellä mainitun säännöksen valossa rakennuksen luovutuksen verotusta koskevien sääntöjen määrittelyssä on keskeistä selvittää, milloin rakennukseen on oltu ensimmäistä kertaa ja mikä aika on kulunut siitä.

Ensimmäisellä käyttöönotolla (arvonlisäverolain 2 §:n 14 momentti) tarkoitetaan rakennusten, rakenteiden tai niiden osien käyttöön ottamista verollista toimintaa harjoittaessa ensimmäiselle ostajalle tai käyttäjälle sen jälkeen, kun:

  • rakentaminen tai

  • parannus, jos parannuksesta aiheutuneet tuloverolain mukaiset menot olivat vähintään 30 % alkuperäisestä arvosta.

Edellä mainitut määräykset osoittavat, että määräysten mukaisen kiinteistön luovutus voidaan vapauttaa arvonlisäverosta. Poikkeus tästä vapautuksesta tapahtuu, kun toimitus tapahtuu ensimmäisen selvityksen puitteissa tai ennen sitä ja kun ensimmäisestä selvityksestä on kulunut vähintään 2 vuotta.

Lisäksi rakennusten, rakenteiden tai niiden osien luovutus on periaatteessa vapautettu arvonlisäverosta §:n mukaisesti. 43 sek. 1 lain 10 a kohta Tästä määräyksestä on myös poikkeuksia. Rakennuksen, rakennelman tai sen osien toimittaminen (myös myynti) on arvonlisäveron alaista, kun:

  • näiden esineiden osalta luovuttajalla ei ollut oikeutta alentaa maksettavaa veroa ostoihin sisältyvän veron määrällä,

  • ne toimittaneelle henkilölle ei ole aiheutunut niiden parantamisesta aiheutuneita kustannuksia, joiden osalta hänellä oli oikeus alentaa maksettavan veron määrää ostoihin sisältyvän veron määrällä, ja jos hänelle on aiheutunut tällaisia ​​kustannuksia, ne olivat alle 30 % veron määrästä. näiden kohteiden alkuarvo.

Art. 43 sek. arvonlisäverolain 10 §:n mukaan verovelvollinen voi vetäytyä rakennukseen, rakenteeseen tai sen osiin kuuluvan verovapautuksen soveltamisesta, kun toimitus tapahtuu 2 vuoden kuluttua ensimmäisestä selvityksestä, ja valita verotuksensa. , edellyttäen, että sekä esineen luovuttaja että ostaja rekisteröityvät aktiivisiksi arvonlisäverovelvollisiksi ja antavat ennen toimitusta ostajan toimivaltaisen veroviraston päällikölle ilmoituksen, että he päättävät verottaa tätä luovutusta.

Tämän ilmoituksen tulee sisältää:

  • toimittajan ja ostajan nimet ja sukunimet, osoitteet ja verotunnisteet,

  • laitoksen toimitussopimuksen suunniteltu solmimispäivä,

  • tämän kohteen osoite.

Lisäksi tavaran toimitukseen liittyvästä arvonlisäverovapautuksesta luopumiseksi toimituksesta maksettava määrä ei voi olla pienempi kuin esineiden luovutushetkellä määritetty ostohinta tai tuotantokustannus.

Ensimmäinen tilitys ja kaksi ALV-kantaa myynnissä

Veronmaksajilla on usein ongelmia ensiasutuksen määrittelyssä. Veroviranomaiset ilmoittivat, että rakennetun tai peruskorjatun rakennuksen käyttö verolliseen toimintaan ei johda ensiselvitykseen, jos sitä ei ole annettu toisen käyttöön, esimerkiksi vuokrattavaksi. Tällaisen kannan esitti mm Varsovan verokamarin johtaja yksilöllisessä tulkinnassa 27. toukokuuta 2015, tiedostoviite. IPPP1 / 4512-249 / 15-2 / AP, josta luemme:

"(...) Näin ollen, jos veronmaksaja (tai kolmas osapuoli) rakentaa kohteen tai modernisoi sen ja parannusmenot ylittävät 30 % alkuperäisestä arvosta, kohde (tai parannus) otetaan käyttöön (verovelvollisen käyttöomaisuusrekisteriin merkitsemä) ), se ei tarkoita, että siinä olisi asuttu, koska sitä ei ole otettu käyttöön verollisen toiminnan harjoittamiseen. Ensimmäinen asunto otetaan kuitenkin käyttöön, kun rakennettu tai peruskorjattu tila myydään tai esimerkiksi vuokrataan, vuokrataan ja nämä toiminnot ovat arvonlisäverollisia. On huomattava, että sekä arvonlisäverovelvollisten harjoittama myynti, leasing tai vuokraus ovat verotettavaa toimintaa. Sen vuoksi ensimmäiseksi asukkaaksi tulee katsoa hetkeä, jolloin rakennus, rakennelma tai sen osat luovutetaan ensimmäisen vuokralaisen (vuokralaisen) tai ostajan käyttöön (...).

Tämä saattoi johtaa tilanteeseen, jossa rakennusta myytäessä sovellettiin kahta hintaa, koska rakennus voitiin osittain vuokrata ja osittain käyttää yritystoimintaan.

Tuomioistuimet eivät yhtyneet tähän veroviranomaisten näkemykseen. Korkeimman hallinto-oikeuden 14.5.2014 antamassa tuomiossa, viite nro. I FSK 382/14 Tuomioistuimelle yksiselitteisesti toteamaan, että ensimmäisen käyttöönoton mahdollistamiseksi riittää, että verovelvollinen rakentaa tai parantaa rakennusta liiketoiminnassa. Tällaisen käyttöönoton ei tarvitse sisältää verollisen toiminnan suorittamista.

Tuomion seurauksena myös veroviranomaiset muuttivat näkemyksiään verovelvollisen eduksi. Esimerkki on Varsovan verokamarin johtajan yksilöllinen tulkinta 25. huhtikuuta 2016, nro IPPP3 / 4512-208 / 16-2 / ISZ. Luimme siitä, että:

"(...) On huomattava, että korkein hallinto-oikeus 14.5.2014 antamassaan tuomiossa, tiedostoviite nro. I FSK 382/14. Tuossa tuomiossa yhteisöjen tuomioistuin totesi seuraavaa: "Direktiivin 112 kielellinen, systemaattinen ja teleologinen tulkinta osoittaa selvästi, että edellä mainittu termi tulisi ymmärtää laajasti "rakennuksen ensimmäiseksi käyttöönotoksi, käyttöön". Näin ollen 1 artiklan 1 kohdassa säädetty määritelmä on näin. 2 arvonlisäverolain (...) 14 kohta.

Tämä tarkoittaa, että Hakija, käyttäen edellä mainittuja Liiketoimintaa varten tarkoitettu rakennus on täyttänyt pykälän poikkeusehdot. 43 sek. 1 arvonlisäverolain 10 kohta. Rakennuksen suunniteltu luovutus tapahtuu 1900-luvun mukaisen ensimmäisen käyttöönoton jälkeen. arvonlisäverolain 2 momentin 14 mukaan ja ensimmäisestä käyttöönotosta Kiinteistön suunniteltuun myyntiin kuluu yli 2 vuotta.

Tästä syystä Kiinteistöllä sijaitsevan Rakennuksen toimittaminen hyötyy pykälän mukaisesta verovapaudesta. 43 sek. Tavara- ja palveluverosta annetun lain 1 momentin 10 kohta. (...)".

Näin ollen arvonlisäverolain säännösten mukaan ei ole perustetta soveltaa kahta arvonlisäverokantaa, kun myydään yrityksen tarpeisiin käytetty ja esimerkiksi vuokrattu rakennus.