Eläkesopimuksella saadun asunnon myynti - vaikutukset PIT:ssä

Verkkosivusto

Lakisääteisellä verokaudella tehty asunnon myynti edellyttää 19 prosentin alv-veron maksamista. On kuitenkin syytä huomauttaa, että veronmaksajat ostavat kiinteistöjä eri tavoin ja myyvät sen sitten. Tässä artikkelissa käsittelemme mielenkiintoista tapausta, joka liittyy annuiteettisopimuksella hankitun asunnon myyntiin maksua vastaan.

Asunnon myynti ALV-verollisena toimintana

Art. 10 sek. ALV-lain 1 8 momentin mukaan veron peruste on kiinteistön vastikkeellinen myynti, jos se on tehty 5 vuoden kuluessa sen kalenterivuoden päättymisestä, jona hankinta tapahtui.

Kun yllä oleva ehto täyttyy, on maksettava 19 % verosta ja toimitettava PIT-39-ilmoitus verovuotta seuraavan vuoden huhtikuun 30. päivään mennessä.

Tärkeää on, että tarkastelemamme ongelman yhteydessä vero kannetaan tuloista, jotka ovat olennaisesti myyntituoton ja hankintamenon erotus.

Tämän seurauksena kiinteistön hankinnasta aiheutuneet menot vähentävät tehokkaasti veron määrää, koska ne alentavat tuloja ja siten veropohjaa.

Kuten art. 22 sek. ALV-lain 6c §:ssä tarkoitetut verotuksessa vähennyskelpoiset luovutuksesta aiheutuvat kustannukset. 10 sek. 1 piste 8 lit. a-c kohdan mukaisesti 6 d ovat dokumentoituja hankinta- tai tuotantokustannuksia, joihin on lisätty todetut menot, jotka nostivat tavaroiden ja omistusoikeuksien arvoa niiden hallintahetkellä. Art. ALV-lain 30e pykälän mukaan kiinteistön myyntivero 19 % lasketaan tuotosta, joka on tulon ja verokustannusten erotus.

Eläkesopimus keinona hankkia omaisuutta

Olemme ilmoittaneet, että viiden vuoden liikevaihtoverokausi lasketaan sen kalenterivuoden lopusta, jolloin kiinteistö on hankittu.

Yllä oleva "hankinnan" käsite on ymmärrettävä laajasti. Tämä tarkoittaa, että tähän luokkaan ei sisälly vain tyypillinen oston kautta tapahtuva hankinta, vaan myös kaikki muut hankinnat, joilla omistus siirtyy.

Näiden näkökohtien yhteydessä on syytä pohtia, miten elinkorkosopimus toimii ja mitä sopimuspuolten keskinäisiä oikeuksia ja velvollisuuksia syntyy.

Art. Siviililain 908 §:n 1 momentin mukaan, jos ostaja sitoutui kiinteistön omistusoikeuden siirtoa vastaan ​​antamaan myyjälle elinikäisen elatuksen (sopimus elinkautisesta vankeusrangaistuksesta), hänen tulee muun sopimuksen puuttuessa ottaa myyjä vastaan ​​perheenjäseneksi, antaa hänelle ruokaa, vaatteita, asuntoa, valoa ja polttoainetta, antaa hänelle asianmukaista apua ja hoitoa hänen sairaana sekä järjestää hänelle omalla kustannuksellaan paikallisten tapojen mukaisesti hautajaiset.

Art. Siviililain 910 §:n 1 momentin mukaan omaisuuden siirtoa elinkautiseen vankeusrangaistukseen rasittaa samanaikaisesti oikeus elinkautiseen vankeuteen. Rajoitettuja omistusoikeuksia koskevia säännöksiä sovelletaan vastaavasti tällaiseen rasitteeseen.

Myyjän suorittaman suorituksen kohteena on kiinteistön omistusoikeuden siirto vastineeksi siitä, että ostaja tarjoaa myyjälle elinikäisen ylläpidon.

Elinkorkosopimus on siis keskinäinen sopimus, ja näin ollen - se on rahallista toimintaa, eli se johtaa kiinteistön vastikkeelliseen myyntiin, vaikka kassavirtaa ei olisikaan. Laki ei kuitenkaan rajoita mahdollisuutta siirtää kiinteistön omistusoikeus elinkoron perustamista vastaan ​​vain maakiinteistöihin.

On syytä huomauttaa, että elinkorkosopimus luo molemmille osapuolille molemminpuolisia velvoitteita. Yhtäältä annuiteetti siirtää kiinteistön omistusoikeuden, ja toisaalta henkilö on velvollinen suorittamaan eläkkeestä tiettyjä etuja.

Vaikka kuvatussa tapauksessa etujen vastaavuudesta on vaikea puhua, ei ole epäilystäkään siitä, että kyseessä on rahallista korkoa koskeva sopimus.

Tärkeintä kuitenkin on, että kiinteistön ostajasta tulee sen omistaja elinkorkosopimuksen perusteella. Omistusoikeus lakkaa sen syntymishetkestä. Tällä seikalla on myös verolain mukainen vaikutus, koska omaisuuden omistusoikeuden saaminen annuiteettisopimuksella on pykälässä tarkoitettua hankintaa. 10 sek. PIT-lain 1 momentin 8 kohta. Eläkesopimuksen tekemistä käsitellään kiinteistön ostona. Sen kalenterivuoden lopusta, jona sopimus allekirjoitettiin, on laskettava viiden vuoden verokausi näin hankitun omaisuuden myynnistä.

Verovähennyskelpoisten kustannusten määrittäminen annuiteettisopimuksella hankitun kiinteistön myynnin yhteydessä

Palautetaan mieleen Art. 22 sek. ALV-lain 6c pykälässä huomautetaan, että kiinteistön myyntihetken verokustannus on todennetut hankintamenot tai dokumentoidut tuotantokustannukset lisättynä kauppahetkellä tehdyillä omaisuuden ja omistusoikeuden arvoa nostaneilla dokumentoiduilla menoilla. heidän hallussaan.

On syytä korostaa, että varaus koskee dokumentoituja hankintakustannuksia. Tästä syystä tämä luokka sisältää veronmaksajalle tietyn kiinteistön ostamisesta aiheutuneet todelliset kulut.

Kuten olemme jo todenneet, vaikka elinkorkosopimus on maksullinen sopimus, etuuksien vastaavuutta ei tässä voida määrittää. Ensinnäkin annuiteettisopimuksella ostetun kiinteistön markkina-arvo ei voi olla hankintameno.

Hankintakustannuksista puhuttaessa tulee pitää mielessä ne todelliset menot, jotka verovelvollisen on maksettava kiinteistön hankinnasta, eikä kiinteistön markkina-arvoa, josta osapuolet ovat sopineet notaarissa.

Kiinteistön vastikkeellisesta myynnistä ei ole olemassa lakia, joka sallisi sen vähentämisen tuloista sen markkina-arvon saamiskustannusten perusteella. Kustannukset ovat todellisia, eivät arvioituja. Itse kiinteistön arvon ei tarvitse vastata niiden etujen arvoa, jotka ostaja on maksanut annuiteetista.

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Säännösten valossa syntymättömien hankintamenojen vähentäminen on vastoin verovähennyskelpoisten kustannusten instituution olemusta.

Tästä voidaan päätellä, ettei voimassa olevissa säännöksissä ole perusteltua, että elinkautisen vankeusrangaistuksen mukaisen omaisuuden arvo voidaan sisällyttää annuiteettisopimuksella hankitun kiinteistön myynnin verotuksessa vähennyskelpoisiin kuluihin.

Tässä tilanteessa vain todelliset ja dokumentoidut kulut, jotka ostajalle on aiheutunut annuiteetista, ovat verovähennyskelpoisia kustannuksia. Hankintamenoja voivat siis olla vain laskettavissa ja dokumentoitavissa olevat kulut. Eläkesopimuksella hankitun kiinteistön myynnin osalta kustannus on vain ne ostajalle aiheutuneet kulut, jotka ovat todellisia ja jotka ovat tosiasiallisesti aiheutuneet veronmaksajalle. Elinkorkosopimuksen notaarin asiakirjassa ilmoitettu kiinteistön markkina-arvo ei ole verokustannus. Yhteenvetona tämän artikkelin sisällöstä on huomioitava, että annuiteettisopimuksella hankitun asunnon myyntiin on ominaista erityissäännökset kustannusten määrittämisessä. Veronmaksajien, jotka suunnittelevat myyntiä vastikkeellisesti, tulee muistaa, että tässä tapauksessa hinta ei ole kiinteistön markkina-arvo.