Tontin myynti ja rakentaminen aloitettu - vaikutukset PIT:ssä ja ALV:ssa

Verkkosivusto

Yleiset säännöt kiinteistöjen myynnin arvonlisäverotukseen ja arvonlisäveroon verotuksesta tunnetaan. Siksi on syytä analysoida erikoistapauksia, joissa olemme tekemisissä epätyypillisten tilanteiden kanssa. Tällainen mielenkiintoinen tilanne on tontin myynti aloitettuna rakentamisen. Tämä johtuu siitä, että herää kysymys, muuttaako aloitettu rakentaminen maksua vastaan ​​tapahtuvan kiinteistön myynnin ALV- ja arvonlisäverotuksen sääntöjä.

Rakennetun maan myynti aloitettiin tuloveron perusteella

Kiinteistön vastikkeellisesta myynnistä saadut tulot voidaan yleensä luokitella kahteen tulolähteeseen:

  • yksityinen myynti, joka on veronalaista, jos vastikkeellinen myynti tapahtuu ennen viiden vuoden kuluttua sen kalenterivuoden päättymisestä, jona hankinta tai rakentaminen tapahtui;

  • myynti osana muuta kuin maataloustoimintaa, jos vastikkeellinen myynti tapahtuu osana liiketoimintaa.

Art. 10 sek. ALV-lain 3 §:n mukaan tähän rakennukseen tai asuntoon liittyvän elinkeinokäyttöön tarkoitetun tontin myyntiin sovelletaan sääntöä, jonka mukaan myynti ei ole veronalaista 5 vuoden kuluttua.

Pohditaan, vaikuttaako yllä oleviin määräyksiin se, että rakennus on pystytetty myydylle tontille. Voidaan huomata, että määräys edellyttää 5 vuoden ajanjakson laskemista sen vuoden lopusta, jolloin rakennus on ostettu tai rakennettu.

Edellä mainitussa laajuudessa on ensinnäkin viitattava siviililain säännöksiin. Art. Siviililain 46 §:n 1 momentin mukaan kiinteistöt ovat erillisen omistusoikeuden muodostavia maanosia (maa) sekä maahan kiinteästi liittyviä rakennuksia tai niiden osia, jos ne ovat erityissäännösten mukaan kohteena. omistus erillään maasta. Kuitenkin sisällöstä Art. Siviililain 48 §:stä seuraa, että laissa säädetyin poikkeuksin maa-alueita ovat erityisesti rakennukset ja muut pysyvästi maahan kiinnitetyt laitteet.

Edellä esitetyn perusteella, jos maaomaisuuden osana on rakennus, joka ei ole pykälässä tarkoitettu erillinen omaisuus. Siviililain 46 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön myynti sisältää sekä maan että siihen kiinteästi liitetyn rakennuksen myynnin.Näin ollen erillisenä omistuskohteena oleva maa on luonteeltaan kiinteistöä, ja rakennukset tai niiden osat ovat kiinteästi kiinni maa-alueella ja muodostavat kiinteistön osan.

Määräykset eivät erota maan myyntiä kiinteistön osana olevan rakennuksen tai sen osien myynnistä. Niissä ei myöskään mainita rakennuksen tai sen osan myyntiä erillisenä verotulon lähteenä.

Esitetyt säännöt koskevat myös rakennuksia, joiden rakentaminen on aloitettu. On huomattava, että maa-alueeseen kuulumista ei ratkaise se, onko rakennus jo kokonaan rakennettu vai rakennusvaiheessa.

Sitä vastoin säännöksen osa, joka koskee verokauden laskemista rakennuksen rakentamisesta, tulisi koskea vain pysyvässä käyttövallassa oleville maa-alueille rakennettuja rakennuksia. Tässä tapauksessa itse rakennuksen omistusoikeus on irrotettu maan omistuksesta.

Esimerkki 1.

Liiketoimintaa harjoittava yhteisö osti vuonna 2013 käyttöomaisuuden muodostavan rakennusmaan. Vuonna 2019 hän aloitti asuinrakennuksen rakentamisen. Vuonna 2020 aloitettu rakentamisalue myytiin. Tässä tapauksessa veronmaksaja ei maksa myyntiveroa.

Kun tontti myydään aloitetun rakentamisen yhteydessä, verotussääntöjen määrittelyssä on ratkaiseva tekijä maa-alueen ostoajankohdan selvittäminen. Tontilla sijaitseva rakennus on vain osa maata.

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Tontin myynti rakentamiseen aloitettiin arvonlisäveron perusteella

Arvonlisäveron yhteydessä tulee ensimmäisenä mieleen mahdollisuus soveltaa 8 prosentin arvonlisäverokantaa sosiaaliseen asuntoohjelmaan kuuluvien asuntojen myyntiin. Tällainen prosentti on seurausta Art. 41 sek. arvonlisäverolain 12 §.

Lisäksi on syytä muistaa, että 3 artiklan 1 kohdan mukaisesti. 29a kohta. Arvonlisäverolain 8 §:n mukaan maa-alueeseen kiinteästi liittyvien rakennusten tai rakennelmien taikka niiden osien luovutuksen yhteydessä tontin arvoa ei eroteta veroperusteesta. Näin ollen säännöksen tällainen sisältö tarkoittaa, että sekä rakennukseen että maa-alueeseen sovelletaan 8 prosentin verokantaa.

Siksi on syytä pohtia, voiko rakennusalojen myyntiin soveltaa arvonlisäverokantaa.

Selvyyden vuoksi on syytä huomauttaa, että aloitetun rakentamisen tapauksessa kyseessä on keskeneräinen rakennusinvestointi, joka ei rakennuslain säännösten mukaan täytä rakennuksen määritelmää.

Kuten voimme lukea annetuista oikeuden tuomioista (esim. Lääninhallitusoikeuden tuomio 28.4.2014, III SA / Wa 3006/14), meneillään olevan rakentamisen (rakennusprosessin) tapauksessa emme käsittele lopullinen rakennusvaikutus rakennuksen muodossa, jossa on perustukset, seinät ja katto. Vain silloin, kun on olemassa rakennuskohde, joka on tällä tavalla ymmärretty rakennus, on oikeus viitata rakennuksen osan luovutukseen.

Edellä esitetyn valossa mahdollisen asuinrakennuksen myyntiin, joka on myyntihetkellä keskeneräinen, ei voida soveltaa 8 %:n arvonlisäverokantaa.

Tuomioistuimet huomauttavat lisäksi perustellusti, että olisi sopimatonta soveltaa alennettua verokantaa kaikkiin maalla oleviin rakennuksiin, jotka liittyvät valmiisiin ja valmiisiin rakennuksiin.

Riittäisi esimerkiksi perustan rakentaminen mahdollisuudelle soveltaa 8 prosentin arvonlisäverokantaa, mikä ei tietenkään ollut lainsäätäjän tarkoitus. Tällaisen rakennusmerkinnöillä varustettujen maa-alueiden toimittamisen etuoikeutetun kohtelun seurauksena alennetun verokannan soveltamisalaa laajennettaisiin luvatta siten, että se kattaisi tosiasiassa rakennusmaa.

Tontin myyntiin, jonka rakentaminen on jo aloitettu, ei saa soveltaa sosiaaliseen asuntoohjelmaan kuuluvien rakennushankkeiden 8 %:n arvonlisäverokantaa. Tässä suhteessa on välttämätöntä, että rakennus on valmis.

Arvonlisäveron mukaan maa, jonka rakentaminen on aloitettu, tulee käsitellä rakentamattomana.

Tästä johtuen on syytä pohtia, onko pykälän 2 momentin mukainen verovapaus. 43 sek. 1 arvonlisäverolain 9 kohta. Tämän säännöksen mukaan muun rakentamattoman maan kuin rakennusmaan luovutus on verotonta.

Rakennusmaalla tarkoitetaan alueellisen asemakaavan mukaista kehittämistä varten tarkoitettua maata, sellaisen suunnitelman puuttuessa kaavoitusta ja aluekehitystä koskevissa säännöksissä tarkoitetun rakennusolosuhteita ja maan kehittämistä koskevan päätöksen mukaisesti.

Näin ollen, jos rakennusmaa on rakennusmaata, arvonlisäverovapautusta ei sovelleta. Näissä olosuhteissa maan myyntiin olisi sovellettava 23 prosentin yleistä verokantaa. Tällaisen kannan vahvisti KIS:n johtaja tulkinnassa 6.2.2020, nro 0111-KDIB3-1.4012.787.2019.2.KO.

Rakennusmaan luovutus yhdessä aloitetun rakentamisen kanssa on 23 % arvonlisäverokannan alaista.

Edellä oleva huomioon ottaen on huomioitava, että aloitetun maan myynnin yhteydessä sekä arvonlisäveron että arvonlisäveron alaisena itse maan asema on ratkaiseva. Rakentamisen aloittaminen tontille ei ole ratkaisevaa oikeudellisen ja verotuksen arvioinnin kannalta.