Tontin myynti vuokrauksen aikana - mitä sinun tulee muistaa?

Palvelus

Maa-alueen myynti edellyttää notaarin vahvistaman asiakirjan olevan pätevä. Mutta entä jos maa on vuokralla? Voiko sitä myydä tällaisessa tilanteessa? Osoittautuu, että se on - mutta meidän on muistettava muutama tärkeä seikka. Tarkastellaan maan myynnin seurauksia vuokrasopimuksen aikana.

Perusvaatimukset kiinteistön myynnille

Kuten jo tiedämme, kiinteistön myynti edellyttää käyntiä notaarin toimistossa ollakseen voimassa. Ilman notaarin asiakirjaa ei ole mahdollista siirtää tehokkaasti maan omistusta - tällainen sopimus on yksinkertaisesti pätemätön.

Tontin myymiseksi onnistuneesti molempien kaupan osapuolten - ostajan ja myyjän - on oltava notaarin edessä. On myös tärkeää selvittää etukäteen kiinteistön myyntihinta ja senhetkinen oikeudellinen asema.

Maa-omaisuuden myyntiin tarvittavat perusasiakirjat ovat:

  • sopimuspuolten henkilökortit tai passit (tai oleskelukortit, jos ostaja tai myyjä on ulkomaalainen);

  • ote kiinteistöjen maa- ja kiinnitysrekisteristä;

  • ote ja ote kiinteistörekisteristä - jos myymme osan kiinteistöstä, jolle on määrä perustaa uusi kiinteistö- ja kiinnitysrekisteri;

  • todistus tontin tarkoituksesta paikallisessa aluekehityssuunnitelmassa - tällainen asiakirja hankitaan asianmukaisesta kunnasta;

  • todistus siitä, että kiinteistö ei kuulu kunnanvaltuuston päätökseen pilaantumisalueen ja elvytysalueen perustamisesta;

  • todistus siitä, että kiinteistö ei kuulu yksinkertaistetun metsänhoitosuunnitelman piiriin tai starosten päätös, jossa määritellään metsänhoidon tehtäviä - tällainen asiakirja hankitaan asianomaiselta läänin starostilta;

  • lopullinen päätös kiinteistön jakamisen/sulautumisen hyväksymisestä, luettelo rekisteritietojen muutoksista ja ote kiinteistörekisteristä sekä maarekisterikartan ääriviiva (maa- ja kiinnitysrekisteriä varten) - jos myymme kiinteistön joka on jaettu / yhdistetty geodeettinen (yhdistetty), ja tätä jakoa ei ole ilmoitettu kiinteistö- ja kiinnitysrekisterissä;

  • pankin lausunto lainan myöntämisestä ja lainasopimus - jos kiinteistön hinta maksetaan lainan varoilla.

Paljonko vuokramaan myynti maksaa?

Myydyn maan vuokrasopimuksen olemassaololla ei ole merkitystä määritettäessä notaarin vahvistaman sopimuksen laatimisesta aiheutuvia kustannuksia. Vero ja verot määräytyvät tietyn kiinteistön arvon perusteella - mitä korkeampi se on, sitä enemmän joudumme maksamaan notaarille.

Notaaripalkkion suuruudesta annetun asetuksen 3 §
Notaaripalkkio riippuu myyntikohteen arvosta ja on:
- jos tuotteen arvo on enintään 3 000 PLN - vero on 100 PLN;
- yli 3 000 PLN - 10 000 PLN - 100 PLN + 3 % ylijäämästä yli 3 000 PLN;
- yli 10 000 PLN - 30 000 PLN - 310 PLN + 2 % yli 10 000 PLN:n ylijäämästä;
- yli 30 000 PLN - 60 000 PLN - 710 PLN + 1 prosentti yli 30 000 PLN:n ylijäämästä;
- yli 60 000 PLN - 1 000 000 PLN - 1 010 PLN + 0,4 % ylijäämästä yli 60 000 PLN;
- yli 1 000 000 PLN - 2 000 000 PLN - 4 770 PLN + 0,2 % ylijäämästä yli 1 000 000 PLN;
- yli 2 000 000 zlotya - 6 770 zlotya + 0,25 % ylijäämästä yli 2 000 000 zlotya, mutta enintään 10 000 zlotya, sekä veroryhmään I kuuluvien henkilöiden välisissä liiketoimissa perintöverolain säännösten mukaisesti ja lahjoitukset enintään 7 500 PLN”.

Meidän on myös lisättävä yllä oleviin arvoihin:

  • ALV vero,

  • notaarin vahvistaman asiakirjan otteiden kustannukset (6 zlotya + alv jokaiselta otteen sivulta),

  • 200 zlotya kiinteistö- ja kiinnitysrekisterihakemuksen oikeudenkäyntimaksusta,

  • 200 zlotya + alv notaarin palkkiosta notaarin kiinteistö- ja kiinnitysrekisterihakemuksen jättämisestä,

  • siviilioikeudellisista liiketoimista 2 % myydyn kiinteistön markkina-arvosta.

Kiinteistöjen leasing

Maaomaisuutta voidaan vuokrata - tämä on hyvin yleistä maatalouskiinteistöissä.

Siviililain 693 §:n 1 momentti
Vuokrasopimuksella vuokranantaja sitoutuu antamaan esineen vuokralaisen käyttöön ja perimään etuja määräajaksi tai määräämättömäksi ajaksi ja vuokralainen sitoutuu maksamaan vuokranantajalle sovitun vuokran.”.

Vuokrasopimus ei poista maan omistusoikeutta - se on itse asiassa eräänlainen tilapäinen kiinteistön luovutus toiselle henkilölle maksua vastaan.

Käytännössä käy niin, että vuokramaan omistaja päättää myydä sen. Herää kysymys - jääkö tehty vuokrasopimus voimaan ja mikä oikeussuhde syntyy vuokralaisen ja kiinteistön ostajan välille?

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Tontin myynti vuokrasopimuksen aikana - vaikuttaako omistajan vaihto sopimukseen?

Vuokrasopimus ei sulje pois kiinteistön omistajan oikeutta myydä se - itse asiassa voimme tehdä sen milloin tahansa, jopa yhden päivän vuokrasopimuksen tekemisen jälkeen.

Art. Siviililain 694 §:n mukaan vuokrasopimuksiin sovelletaan vastaavasti vuokrasäännöksiä. Vuokra- ja vuokrasopimuksen oikeudellisen luonteen vuoksi voimme helposti vastata kysymykseen, millä ehdoilla maan myynti tapahtuu vuokrasopimuksen aikana.

Jos vuokrasopimuksen kohde myydään vuokrasopimuksen aikana, ostaja tekee vuokrasopimuksen myyjän luona; Se voi kuitenkin irtisanoa vuokrasopimuksen lakisääteisin irtisanomisajoin.
Edellä mainittua vuokrasopimuksen purkamisoikeutta ei kuitenkaan myönnetä ostajalle, jos vuokrasopimus on tehty kirjallisesti ja määrättynä määräajaksi ja esine on luovutettu vuokralaiselle.
Muista kuitenkin, että maatalousmaan omistaja voi myydä vuokratun kiinteistön ilman vuokralaisen ennakkoilmoitusta ja suostumusta.
(678 artikla yhdessä siviililain 694 artiklan kanssa)

Maakiinteistön ostaja tulee itse lain nojalla myynnin yhteydessä nykyisen omistajansa paikalle. Voimassa olevaa vuokrasopimusta ei tarvitse liittää.

Toisin sanoen kiinteistön uudesta omistajasta tulee automaattisesti vuokranantaja ilman, että hänen tarvitsee suorittaa tähän liittyviä muodollisuuksia. Kauppasopimusta tehdessä on kuitenkin huomioitava, että kiinteistö on vuokrattu - joten meidän on ilmoitettava tästä paitsi ostajalle myös notaarille.

Kiinteistön myynti ja vuokrasopimuksen muutos

Vuokratun kiinteistön myynti ei vaikuta millään tavalla vuokralaisen oikeuksiin ja velvollisuuksiin - vuokrasopimusta ei tältä osin muuteta.

Sama pätee tällaisen sitoumuksen ennalta määrättyyn kestoon - jos kiinteistön uusi omistaja ei halua muuttaa vuokrasopimuksen solmimisaikaa, se on voimassa niin kauan kuin siinä oli kirjoitettu.

Toisaalta on muistettava, että ostajalla on oikeus irtisanoa voimassa oleva vuokrasopimus lakisääteisin irtisanomisajoin, kun koko kauppa on suoritettu. Ei ole väliä kuinka pitkäksi vuokrasopimus on tehty. Jos määräajaksi, uusi omistaja voi irtisanoa sen, vaikka sopimuksessa ei olisi ollut mahdollisuutta sen ennenaikaiseen irtisanomiseen, sekä silloin, kun tällaisessa sopimuksessa määrättyjä tapahtumia ei ole tapahtunut (tilanteet, jotka oikeuttaisivat vuokranantajan irtisanoa vuokrasopimus aikaisemmin).

Poikkeuksena edellä olevasta määräyksestä on uuden omistajan kyvyttömyys irtisanoa maatalousmaan vuokrasopimusta, jos vuokrasopimus on tehty määräajaksi ja tietty päivämäärä ja maa on jo luovutettu vuokralaiselle.

Todistettu vuokrasopimus on julkisen notaarin allekirjoittama tai tietyn kiinteistön maa- ja kiinnitysrekisteriin merkitty sopimus.
Toinen merkittävä vuokrasopimuksen muutos käsiteltävänä olevassa tapauksessa tulee olemaan tällaisen velvoitteen osapuolten kohteen muutos. Toisin sanoen kiinteistön uusi omistaja korvaa vuokranantajan ja vuokralainen pysyy samana.

Vuokrattavan maan myynti

Maa-alueen vuokraus ei vaikuta millään tavalla sen myyntimahdollisuuteen. Muista kuitenkin, että uudella omistajalla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus, vaikka se olisi tehty määräajaksi. Tämä ei kuitenkaan koske määräaikaisen maatalouskiinteistön vuokrasopimuksen irtisanomista määräajalla.