Kiinteistön verotusmenetelmä myynnin aikana

Palveluvero

Oikea tapa verottaa kiinteistö arvonlisäverolla on tärkeää, koska virheillä on yleensä vakavia taloudellisia seurauksia. Toisaalta säännökset eivät ole tältä osin selkeitä ja niiden tulkintaan tulee usein muutoksia.

Tapa, jolla arvonlisäverovelvollisen kiinteistön luovutuksen verotus määräytyy, riippuu siitä, onko kiinteistö rakennettu vai ei.

Rakentamattoman kiinteistön verotusmenetelmä

Rakentamattomien kiinteistöjen verotusmenetelmä on määritelty 11 §:ssä. 43 sek. Tavara- ja palveluverosta 11 päivänä maaliskuuta 2004 annetun lain (jäljempänä "arvonlisäverolaki") 1 momentin 9 alakohta. Siinä säädetään, että muun rakentamattoman maan kuin rakennusmaan luovutus on vapautettu verosta. Termillä "rakennusalueet" - artiklan mukaisesti. arvonlisäverolain 2 §:n 33 momentti - tarkoittaa aluekehityssuunnitelman mukaisesti, ja jos sellaista ei ole - rakennusolosuhteista ja maan kehittämisestä tehdyn päätöksen mukaisesti kehitettäviksi tarkoitettua maa-aluetta. suunnittelu ja aluekehitys. Näin ollen, jos verovelvollisen pykälän 2 momentin mukaan suorittaman toimituksen kohde. Lain 15 §:n mukaan rakentamaton maa-alue, joka on tarkoitettu aluekehityssuunnitelman mukaisesti kehitettäviksi, ja sellaisen suunnitelman puuttuessa - maanrakennus- ja kehittämisehtopäätöksen mukaan sen luovutus on arvonlisäveron alaista. 23 %. Muissa tapauksissa verovelvollisen suorittama rakentamattoman maan luovutus on vapautettu arvonlisäverosta.

Siinä tapauksessa, että toimituksen kohteena on useita yhden kiinteistö- ja kiinnitysrekisterin kattamia tontteja, tätä kauppaa ei voida pitää yhtenä toimituksena, koska arvonlisäveron verotustapa on määritettävä kullekin tontille erikseen (ks. Katowicen verokamarin johtaja 7. helmikuuta 2012, viitenumero IBPP2 / 443-1222 / 11 / IK).

Tontin pysyvän käyttöoikeuden luovutuksen arvonlisäverotuksen määrittämiseen sovelletaan samoja sääntöjä kuin maan luovutukseen.

Rakennetun kiinteistön verotus

Rakennetun kiinteistön luovutuksen arvonlisäverotuksen verotustapa määräytyy tontille pystytettävän rakennuksen tai rakennelman verotustavan mukaan. Tämä johtuu siitä, että rakennetun maan verotusta säätelevät erilliset säännökset ja säännökset puuttuvat. 29a kohta. Arvonlisäverolain 8 §:n mukaan maa-alueeseen kiinteästi liitetyn rakennuksen tai rakennelman tai niiden osien luovutuksen yhteydessä maan arvoa ei eroteta veron perusteesta.

Jos toimituksen kohteena on maa, jossa on useampi kuin yksi rakennus tai rakennelma, tulee arvonlisäverollinen verotus määritellä jokaiselle rakennukselle erikseen.

Esimerkki 1.

Kun toinen rakennuksista on vapautettu verosta ja toinen on verotettu 23 %:n verokannan mukaan, tontin arvo tulee sisällyttää veropohjaan suhteessa, joka lasketaan jommallakummalla kahdesta eri tavalla, eli arvoavaimen mukaan (joka koostuu maan arvon määrittäminen suhteessa yksittäisten rakennusten arvoon) tai aluetunnus (joka koostuu maan arvon määrittämisestä suhteessa yksittäisten rakennusten pinta-alaan). Säännöt eivät määrittele maan arvon jakamistapaa (katso Poznańin verokamarin johtajan tulkinnat 24. toukokuuta 2012, viite ILPP1 / 443-209 / 12-2 / johtajan AW Tax Chamber Varsovassa, 19. maaliskuuta 2012, viite IPPP2 / 443-1400 / 11-4 / KG).

Art. 43 sek. 11 päivänä maaliskuuta 2004 annetun lain 1 10 momentin mukaan rakennusten, rakenteiden tai niiden osien luovutus on vapautettu verosta, paitsi jos:

ja)

toimitus tapahtuu ensimmäisen tilityksen aikana tai ennen sitä,

b)

ensimmäisestä käyttöönotosta rakennuksen, rakenteen tai sen osien luovutukseen on kulunut alle 2 vuotta.

Arvonlisäverolain 2 §:n 14 momentin mukaan ensiselvityksenä on pidettävä rakennusten, rakennelmien tai niiden osien käyttöön ottamista verollista toimintaa harjoittaessa ensimmäiselle ostajalle tai käyttäjälle sen jälkeen, kun:

ja)

rakentaminen tai

b)

parannus, jos parannuksesta aiheutuneet tuloverolain mukaiset menot olivat vähintään 30 % alkuperäisestä arvosta.

Korkein hallinto-oikeus totesi 14.5.2015 antamassaan ennakkopäätöksessä (asiaviite I FSK 382/14), että arvonlisäverolain säännökset olivat osittain ristiriidassa EU:n oikeuden kanssa siltä osin kuin on kyse arvonlisäverolain ensimmäisen sovinnon määritelmän käyttöönotosta. Edellytys rakennuksen käyttöönotolle "verollista toimintaa harjoittaessa". ensiasutuksen käsitteellä tulisi ymmärtää rakennusten, rakenteiden tai niiden osien ensimmäinen ostaja tai käyttäjä niiden rakentamisen jälkeen. 23 päivänä helmikuuta 2016 (I) FSK 1573/14) esitti kysymyksen Euroopan unionin tuomioistuimelle (asia nro C-308/16 Kozuba Premium Selection Euroopan unionin tuomioistuimessa) Ennen tämän artiklan laatimista unionin tuomioistuin ei ole antanut tuomiota tässä asiassa .

Veroviranomaiset edellä mainittujen tuomioiden antamisen jälkeen. viittaavat Puolan arvonlisäverolain säännösten yhteensopimattomuuteen arvonlisäverodirektiivin kanssa. Esimerkiksi 15. syyskuuta 2016 annetussa tulkinnassa (ITPP3 / 4512-394 / 16 / JC) Bydgoszczin verokamarin johtaja totesi, että rakennuksen ensimmäinen käyttö on ymmärrettävä laajasti "ensimmäisenä rakentaminen, käyttö". Tässä tilanteessa oli mahdollista puhua ensimmäisestä miehityksestä, rakennus on takavarikoitava ja käytettävä, myös oman yrityksen tarpeisiin. Saman näkemyksen ilmaisi Katowicen verokamarin johtaja tulkinnassa 13. syyskuuta 2016, IBPP1 / 4512-427 / 16-1 / Talousministeriö ja Poznańin verokamarin johtaja tulkinnassa 29. heinäkuuta 2016, ILPP1 / 4512-1-322 / 16- 4 / JK Tämä koskee lähinnä tilanteita, joissa kiinteistö on verovelvollisen rakentama ja hänen käyttöönsä vähintään kaksi vuotta ennen luovutusta.

Tämänhetkinen näkemys on tässä suhteessa täysin erilainen kuin viranomaisten aiemmin esittämä kanta, koska tuolloin oletettiin, että käyttöönotto tapahtui vain verotettavaa toimintaa harjoitettaessa, esimerkiksi leasing-, leasing- tai tavaran luovutuksessa. Näin ollen verotustavan määrittämisessä aikaisempaa kantaa noudattavat verovelvolliset voivat altistua negatiivisille taloudellisille seurauksille. Tältä osin ei kuitenkaan ole varmuutta ennen kuin Euroopan unionin tuomioistuimen edellä mainittu tuomio on annettu.

Ensimmäistä asutusta määriteltäessä on myös tarpeen tehdä ero käsitteiden "parannus" ja "kunnostaminen" välillä. Art. 22 g 1 kohdan. 17 lause PIT-lain 2 § ja 16 g 1 kohdan. 13 lause Arvoverolain 2 §:n mukaan käyttöomaisuus katsotaan parannetuksi, kun sen jälleenrakentamisesta, laajennuksesta, jälleenrakentamisesta, mukauttamisesta tai modernisoinnista tiettynä verovuonna aiheutuneiden menojen summa ylittää 10 000 zlotya ja nämä menot lisäävät käyttöarvoa suhteessa arvo kestovarojen käyttöönottopäivänä mitattuna erityisesti käyttöajalla, tuotantokapasiteetilla, parannetun käyttöomaisuuden avulla saatujen tuotteiden laadulla ja niiden käyttökustannuksilla. Korkeimman hallinto-oikeuden 21.11.2001 antaman tuomion (viitenumero I SA / Gd 829/99) mukaan parannusta on tapahtunut, jos voidaan todeta, että parannuksessa on ainakin yksi osa:

  • jälleenrakentaminen merkittävänä muutoksena jo olemassa olevan laitoksen sisäiseen rakenteeseen lisäämättä pinta-alaa ja kuubatuuria,

  • laajeneminen pinta-alan/kubatuurin kasvuna,

  • rekonstruktio esineen uudelleen rakentamisena kohteen uudelleenluomisen merkityksessä,

  • mukauttaminen esineen mukauttamisena uuteen tehtävään, jota se ei ole toistaiseksi täyttänyt,

  • modernisointi modernisointina siinä mielessä, että laitos varustaa uusilla komponenteilla.

Toisaalta termi "kunnostaminen" on ymmärrettävä 12 artiklan mukaisesti. 7 päivänä heinäkuuta 1994 annetun lain 3 momentin 8 pykälän mukaan olemassa olevan rakennuksen rakennustöiden suorittaminen, joka koostuu alkuperäisen tilan ennallistamisesta ja joka ei ole nykyinen kunnossapito, samalla kun käytetään muita kuin alkuperäisessä tilassa käytettyjä rakennustuotteita on sallittu. On huomattava, että art. 2 arvonlisäverolain 14 kohta, puhutaan vain parannuksesta. Tämä on tärkeää, koska jos menot ovat vähintään 30 % kiinteistön alkuperäisestä arvosta, vain parannusmenot tulee huomioida aiheutuneiden menojen arvon määrittämisessä.

Siinä tapauksessa, että toimitus hyötyy arvonlisäverovapaudesta §:n mukaisesti. 43 sek. 1 arvonlisäverolain 10 kohta, verovelvolliset - 10 §:n mukaisesti. 43 sek. 10 - voi jättää tämän vapautuksen ulkopuolelle ja päättää verottaa rakennusten, rakenteiden tai niiden osien luovutuksia edellyttäen, että rakennuksen, rakennelman tai niiden osien luovuttaja ja ostaja:

  1. ovat rekisteröityneet aktiivisiksi arvonlisäverovelvollisiksi;

  2. toimitettava ennen näiden esineiden toimituspäivää veroviraston päällikölle veroviraston johtajalle johdonmukainen lausunto siitä, että he päättävät verottaa rakennuksen, rakennelman tai niiden osien luovutuksen. Selvitys kohdan mukaisesti. 11 tulee sisältää myös:

  • toimittajan ja ostajan nimet ja sukunimet tai nimi, osoite ja verotunnus,

  • rakennuksen, rakenteen tai niiden osien toimitussopimuksen suunniteltu päivämäärä,

  • rakennuksen, rakenteen tai sen osien osoite.

Verotuksen valintaoikeuden käyttäminen tapahtuu yleensä silloin, kun myyjä olisi vapautusta soveltaessaan velvollinen oikaisemaan vähennetyn veron 1995/2004 8 momentin mukaisesti. arvonlisäverolain 91 §.

Esimerkki 2.

Arvonlisäverovelvollinen aikoo myydä 3 vuotta aiemmin ostetun kiinteistön (ostohetkellä hänellä oli oikeus arvonlisäveron vähennykseen). Tällaisessa tilanteessa sen olisi sovellettava arvonlisäverovapautusta. Tällöin hänen olisi kuitenkin palautettava 70 prosenttia vähennetystä verosta (arvonlisäverolain 91 §:n 2, 4 ja 5 momentin mukaisesti). Tällaisessa tilanteessa hänen on kannattavaa päättää verottaa tätä luovutusta, jos ostajalla on oikeus vähennykseen.

Art. 43 sek. 11 päivänä maaliskuuta 2004 annetun lain 1 10 a kohdan mukaan vapautus koskee myös sellaisten rakennusten, rakenteiden tai niiden osien toimittamista, jotka eivät kuulu 10 kohdassa tarkoitetun vapautuksen piiriin, edellyttäen, että:

ja)

näiden esineiden osalta luovuttajalla ei ollut oikeutta alentaa maksettavaa veroa ostoihin sisältyvän veron määrällä,

b)

ne toimittaneelle henkilölle ei ole aiheutunut niiden parantamisesta aiheutuneita kustannuksia, joiden osalta hänellä oli oikeus alentaa maksettavan veron määrää ostoihin sisältyvän veron määrällä, ja jos hänelle on aiheutunut tällaisia ​​kustannuksia, ne olivat alle 30 % veron määrästä. näiden kohteiden alkuarvo.

1 momentissa tarkoitettu edellytys. 1 piste 10a. b Art. 43 sek. Arvonlisäverolain 7a §:n säännöksiä ei sovelleta, jos parannetussa kunnossa olevia rakennuksia, rakenteita tai niiden osia on ollut verovelvollisen käytössä verotettavaan toimintaan vähintään 5 vuotta.

ALV-verovelvollisen asema

Kuten alussa mainittiin, jotta luovutus olisi arvonlisäverollinen, sen on suoritettava arvonlisäveron maksaja. Se, onko joku arvonlisäverovelvollinen, ei määräydy rekisteröitymisen perusteella, vaan tosiasiallisen tilan perusteella. Usein viranomaiset kyseenalaistavat kiinteistön luovutuksen arvonlisäverotuksen puuttumisen väittäen, että luovutuksen suorittanut henkilö harjoitti sitä omatoimisesti taloudellisessa toiminnassa, joten kyseessä oli 1999/2003 11:ssä tarkoitettu verovelvollinen. 15 sek. arvonlisäverolain 1 §.

Esimerkki 3.

Arvonlisäverovelvolliseksi voidaan katsoa henkilö, joka on harjoittanut useita kiinteistön arvon nostamiseen tähtääviä toimintoja, kuten liittämistä tontteihin, sisäteiden erottamista, aggressiivista mainostoimintaa.

Kiinteistöjen luovutusten virheellisen verotuksen seuraukset

Kiinteistön luovutuksen verotuksen tai arvonlisäverovapautuksen oikea soveltaminen on tärkeää, koska verotustavan virheellinen määrittäminen voi johtaa vakaviin taloudellisiin ja rikosoikeudellisiin verovaikutuksiin. Kannattaa muistaa myös arvonlisävero seikka, joka otettiin uudelleen osaksi arvonlisäverolakia 1.1.2017 alkaen. Siksi kiinteistön luovutuksen yhteydessä sekä myyjän että ostajan tulee tarkasti määrittää arvonlisäveron verotustapa. Tämän huolellisuuden, kuten todettiin, tulee olla myös ostajan puolella, sillä myös hänen puolellaan voi ilmetä kielteisiä vaikutuksia, kun hän vähentää väärin lasketun arvonlisäveron. Tällöin viranomainen evätään häneltä vähennysoikeuden (ks. arvonlisäverolain 88 §:n 3 a momentin 2 kohta) ja asettaa ostajalle lisäverovelan (alv-seuraamus) 30 tai 20 %:n Art. 112b kohta. 1 piste 1 tai sek. 2 arvonlisäverolain 1 kohta.Tämä sääntöjenvastaisuus voi liittyä myös koronmaksuvelvollisuuteen tai rikosoikeudelliseen verovelvollisuuteen.

Radoslaw Pazik

Veroneuvontatoimisto CONSULO-TAX Poznańissa