Tavallinen ja satunnainen vuokrasopimus – kumpi valita?

Palvelus

Asuntojen vuokramarkkinat ovat edelleen laajentumassa ja kehittymässä. Samalla kasvaa myös vuokranantajien ja vuokralaisten tietoisuus. Nykyisessä oikeudellisessa tilanteessa voimme erottaa kahdenlaisia ​​vuokrasopimuksia - säännöllisen ja satunnaisen vuokrauksen. Suurin ero tavallisen ja satunnaisen vuokrasopimuksen välillä liittyy sopimuspuolten suojan laajuuteen. Satunnainen vuokrasopimus on parempi valinta vuokranantajalle, mutta sen tekemiseen liittyy enemmän formalismia, mikä monissa tapauksissa määrää vähemmän monimutkaisen tavallisen vuokrasopimuksen tekemisen.

Näin ollen jokainen käsitellyistä sopimuksista on toisen osapuolen ulottuvilla, mikä vaikeuttaa asiaa hieman. Tavallinen vuokrasopimus, joka tunnetaan myös nimellä klassinen vuokrasopimus, on tavallinen siviilioikeudellinen sopimus. Sitä säätelee kuitenkin siviililain lisäksi myös laki vuokralaisen oikeuksien suojelusta, kunnan asuntokannasta ja siviililain muutos (jäljempänä laki vuokralaisen oikeuksien suojelusta). . Tämän seurauksena tämä sopimus tarjoaa paremman suojan vuokralaisille ja siten riistää vuokranantajilta monia mahdollisuuksia suojella etujaan. Satunnainen vuokrasopimus puolestaan ​​mahdollistaa vuokralaisten nopeutetun poistumisen tiloista, jos sopimus irtisanotaan tai ei makseta. Tämäntyyppiset sopimukset eivät kuitenkaan ole kovin suosittuja Puolassa. Tässä artikkelissa kerromme, mikä tekee kahdesta sopimuksesta erilaisia, kumpi sopimus valita vuokrasopimukseksi, mitä veroa sinun on maksettava vuokrasta ja miten voit suojata etusi epärehellisiltä vuokralaisilta.

Mikä vuokrasopimus oikein on?

Vuokrasopimusta säännellään Art. 680 ja sitä seuraavat siviililain mukaisesti. Se sisältää vuokranantajan sitoumuksen palauttaa vuokralaiselle asumiseen (käyttöön) tarkoitetut tilat määräajaksi tai toistaiseksi, ja toisaalta se sisältää vuokralaisen velvollisuuden maksaa vuokranantajalle sovittu vuokra. Säännöt edellyttävät asunnon vuokraamisen ohella vuokranantajaa jatkuvasti käyttäytymään siten, että vuokralainen voi käyttää tiloja esteettä koko vuokra-ajan. Tämä tarkoittaa, että huolimatta siitä, että vuokranantaja pysyy kiinteistön omistajana, hän menettää vuokrasopimuksen tekemisen myötä suurimman osan omistusoikeudestaan ​​sopimuksen voimassaoloajaksi. Vuokranantaja ei saa muun muassa mennä asuntoon ilman vuokralaisen suostumusta, säilyttää siinä omaisuuttaan, sopia sen katsomisesta kolmansien osapuolten kanssa tai käyttää postilaatikkoa.

Tilojen vuokrasopimus on yhteisymmärryssopimus, mikä tarkoittaa, että se syntyy osapuolten asianomaisten tahdonilmoitusten seurauksena, mutta sopimusta allekirjoitettaessa ei ole velvollisuutta vuokran kohteen luovuttamiseen - tässä tapauksessa asuintila. Siksi ei ole estettä allekirjoittaa vuokrasopimus etukäteen ja esimerkiksi luovuttaa avaimet vuokralaisille kuukauden kuluttua.Sopimuksen välttämättömät osat, joita ilman se olisi pätemätön, ovat vuokrasopimuksen kohteen (tilan) merkinnät ja vuokralaisen velvollisuus maksaa vuokra.

Tavallinen vuokrasopimus

Tätä kutsutaan klassinen vuokrasopimusmuoto, joka koostuu siviilioikeudellisen sopimuksen allekirjoittamisesta. On muistettava, että vuokrattaessa tiloja pidemmäksi ajaksi kuin vuodeksi, Art. Siviililain 660 § edellyttää, että sopimus on tehtävä kirjallisesti. Tämä tarkoittaa, että alle 12 kuukauden määräaikainen sopimus voidaan tehdä missä tahansa muodossa, myös suullisessa muodossa. Samanaikaisesti, jos vuokrasopimuksen määräaikaa ei ole määrätty sopimuksessa, eikä sopimuksen kirjallista muotoa säilytetä, sopimus katsotaan tehdyksi toistaiseksi.

Se kannattaa muistaa, sillä toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa pätee hieman erilaiset määräykset, jotka suojaavat paremmin vuokralaisten asemaa. Määräaikaisessa työsuhteessa irtisanomisaikoja ei pääsääntöisesti sovelleta, ellei niitä ole sisällytetty itse sopimukseen. Tämä tarkoittaa, että vuokranantaja tai vuokralainen eivät voi irtisanoa vuokrasopimusta halutessaan.

Lisäksi tavanomaisen vuokrasopimuksen solmiminen voi vuokranantajan näkökulmasta poiketa osapuolten asemasta merkittävästi - vuokralaisten oikeuksien suojelulaki tuo etuja vuokralaisille. Esimerkiksi jos vuokralainen myöhästyy vuokrasta, vuokranantaja voi jäädä tilanteeseen, jossa hän ei voi saada omaisuuttaan asunnon muodossa eikä saa hänelle kuuluvaa vuokraa. Vain kolmen maksukauden (kuukauden) vuokran maksamatta jättäminen oikeuttaa vuokranantajan irtisanomaan sopimuksen, irtisanominen on ilmoitettava vuokralaiselle vähintään kuukautta etukäteen. Käytännössä se on niin, että asunnon omistaja voi saada asunnon hallintaansa vasta neljän tai viiden kuukauden kuluttua. Samaan aikaan, kuten tiedätte, on käytännössä mahdotonta periä velkaa velalliselle, jolla ei ole omaisuutta.

Lisäksi 1. marraskuuta - 31. maaliskuuta ns suoja-aika, joka kieltää vuokralaisten häätämisen "katuelle". Tämä tarkoittaa, että häädettyksi tuomittuja vuokralaisia ​​ei voida siirtää pois tiloista, jos heillä ei ole vara-asuntoa. Sinun tulee olla tietoinen siitä, että asunnon nimeäminen kuntakannasta voi kestää useita viikkoja tai jopa kuukausia. Tänä aikana häätö on keskeytetty.

Vuokranantajalle yllä oleva tarkoittaa pahimmassa tapauksessa sitä, että hänen on suoritettava koko häätöprosessi ensimmäisen kuuden kuukauden aikana - lähetettävä vuokralaisille maksamattomien vuokrien maksupyyntöjä, asetettava kuukausittainen lisäaika ja ilmoitettava aikomuksesta oikeussuhteen päättämiseksi. Jos hän kuitenkin onnistuu saamaan tuomioistuimen häätömääräyksen, tulee suoja-aika, joka voi keskeyttää koko prosessin vielä kuudeksi kuukaudeksi. Silloin vuokranantaja ei välttämättä saa vuokrarahaa vuodeksi.

Joten miksi satunnainen vuokrasopimus kannattaa tehdä?

Edellä esitetyn perusteella voidaan päätellä, että vuokranantajalla ei ole kannattavaa olla tekemättä satunnaista vuokrasopimusta. Satunnaisella vuokrasopimuksella on sama oikeusvoima kuin perinteisellä sopimuksella. Sille on kuitenkin tunnusomaista yksi tärkeä elementti, jonka pitäisi kiinnostaa vuokranantajaa - se on mahdollisuus nopeaan ulosottolaitokseen, tyhjentää tilat ja poistaa vuokralaiset, jotka eivät täytä sopimusta.

Satunnaisen vuokrasopimuksen rakenne "tasaa" molempien sopimuspuolten oikeudellisen tilanteen ohittamalla osan vuokralaisten oikeuksien suojelua koskevasta laista.

Vuokralaisten, jotka haluavat allekirjoittaa tämäntyyppisen sopimuksen, on toimitettava ilmoitus vapaaehtoisesta täytäntöönpanosta. Tämä ilmoitus annetaan julkiselle notaarille ja se on notaarin vahvistama asiakirja. Tämän seurauksena vuokranantajalla on oikeus aloittaa välittömästi täytäntöönpanomenettely, jos sopimus irtisanotaan tai irtisanotaan. Näin omistaja välttää pitkiä täytäntöönpanomääräyksen antamiseen liittyviä oikeudenkäyntejä. Lisäksi notaarin vahvistaman vuokralaisen ilmoituksen sijaisasunnon ansiosta kunnan ei tarvitse nimetä väliaikaista asuntoa, kuten tavallisessa vuokrasopimuksessa.

Kuka hyötyy satunnaisesta vuokrasopimuksesta?

Satunnainen vuokrasopimus on instituutio, joka on vain asumistarpeita vastaavan tilan omistajien käytettävissä. Palvelutilojen omistajat eivät siis hyödy kyseisestä sopimuksesta. Kiinteistöjä tai sen osia edelleenvuokraavat tahot eivät myöskään allekirjoita sitä.

Lisäksi Art. Vuokralaisen oikeuksien suojelusta annetun lain 19a §:n mukaan satunnaisesta vuokrasopimuksesta hyötyvät vain talon tai asunnon vuokraavat yksityishenkilöt. Tämä tarkoittaa, että asuntojen vuokraamisen alalla liiketoimintaa harjoittavilla yrityksillä ja henkilöillä ei ole tällaista mahdollisuutta.

Satunnainen vuokrasopimus - luonne, muoto, aika ja solmimiskustannukset

Satunnainen vuokrasopimus on hieman muodollisempi kuin perinteinen. Sen päätteeksi vuokralaisen on annettava notaarin vahvistama ilmoitus, jossa hän vapaaehtoisesti antautuu ulosottoon ja velvoittaa hänet tyhjentämään ja luovuttamaan tilat täytäntöönpanopyynnössä mainitussa määräajassa, esim. voimassaolon päättymisen jälkeen. tai sopimuksen irtisanominen. Lisäksi hänen tulee ilmoittaa osoite, jossa hän voi asua, jos hän lähtee tiloista. Edellä mainittu liittyy myös velvollisuuteen liittää mukaan tilan omistajan ilmoitus, joka suostuu vuokralaisen asumiseen kiinteistöinsä vuokrasopimuksen päätyttyä.

Vuokranantaja on puolestaan ​​velvollinen ilmoittamaan sopimuksen tekemisestä 14 päivän kuluessa vuokrasuhteen alkamisesta vuokranantajan asuinpaikan toimivaltaiselle verovirastolle. Jos jokin edellä mainituista vaatimuksista ei täyty, seurauksena on se, että tehty satunnainen vuokrasopimus ei ole sitova ja se katsotaan tavalliseksi vuokrasopimukseksi. Satunnainen vuokrasopimus on tehtävä määräajaksi ja se saa olla enintään 10 vuotta. Se vaatii kirjallisen muodon, muuten mitätön. Notaariasiakirjan muoto vaatii vain vuokralaisten antaman ilmoituksen. Ilmoitusten notaarin laatimisen kustannukset ovat noin 200 PLN. Ylimääräiset kustannukset voivat ilmeisistä syistä pelotella mahdollisia vuokralaisia, minkä vuoksi käytännössä on hyväksytty, että sopimuksen kustannukset maksaa se, joka tekee aloitteen tämäntyyppisen sopimuksen tekemiseksi - useimmiten vuokranantaja.

Tavallinen ja satunnainen vuokrasopimuksen irtisanominen

On syytä korostaa, että satunnaisen vuokrasopimuksen solmimalla vuokralainen ei ole menetetyssä asemassa. Vapaaehtoista täytäntöönpanoa lukuun ottamatta hänellä on edelleen samat oikeudet kuin perinteisessä sopimuksessa, joten häntä sitovat edelleen vuokralaisen oikeuksien suojelua koskevan lain säännökset.

Edellä mainitun mukaisesti Vuokrasopimus voidaan irtisanoa lain nojalla tilanteessa, jossa:

  • vuokralainen jatkaa kirjallisesta muistutuksesta huolimatta asunnon käyttöä sopimuksen vastaisella tavalla tai käyttötarkoituksensa mukaisesti, laiminlyömällä velvollisuutensa, sallien vahingon syntymisen tai tuhoaen asukkaiden yhteiskäyttöön tarkoitettuja laitteita tai törkeästi tai rikkoo jatkuvasti kodin järjestystä ja vaikeuttaa muiden kiinteistön asukkaiden elämää;

  • vuokralainen on maksamatta vuokraa tai muita palvelumaksuja vähintään kolmelta täydeltä maksukaudelta huolimatta siitä, että hän on kirjallisesti ilmoittanut aikomuksestaan ​​irtisanoa oikeussuhde ja asettanut kuukausittaisen lisämääräajan maksamattomien ja lyhytaikaisten saatavien maksulle;

  • vuokralainen ilman omistajan kirjallista suostumusta vuokrasi, alivuokrasi tai luovutti ilmaiseksi käyttöön alkuperäisen sopimuksen kohteena olevan asunnon tai sen osan.

Satunnainen vuokra on lisäksi sallittu siinä tapauksessa, että vuokralainen on menettänyt mahdollisuuden asua notaarin vahvistamassa ilmoituksessa ilmoittamassaan tilassa, eikä samalla ole ilmoittanut toista tilaa tai kun hän ei ole antanut ilmoitusta asunnon omistajalta. korvaavat tilat.

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Vuokravero

Vuokrasopimusten verotettava määrä on sopimuksessa ilmoitettu vuokra. Yksityinen vuokra voidaan selvittää yleisin ehdoin eli 17,75 % (vuoden 2019 loppuun asti 17 % vuodesta 2020 alkaen) tai 32 % tuloista tai kertakorvauksena eli 8,5 % tuloista. Jos päätät maksaa kertakorvauksen, sinun on lisäksi toimitettava verovirastolle ilmoitus vuokratulon verotuksen valinnasta kertakorvauksena kirjatuista tuloista. Ilmoitus tulee tehdä viimeistään tulon saamiskuukautta seuraavan kuukauden 20. päivään mennessä tai verovuoden loppuun mennessä, jos ensimmäinen tulo on ansaittu joulukuussa.

Yrittäjä voi yritystoiminnan yhteydessä vuokraa selvitettäessä valita yleisverotuksen eli 17,75 % (vuoden 2019 loppuun asti 17 % vuodesta 2020 alkaen) tai 32 % tuloista tai tasaveron eli 19 % tuloista.

Tavallinen ja satunnainen vuokra - mitä valita?

Kuten yleensä, sinun on työskenneltävä kovemmin suojataksesi etujasi paremmin. Näin on myös tässä. Ei voida kiistää, että satunnainen vuokraus on asunnonomistajien oikeuksista entistä enemmän välittävä instituutio.

Tästä huolimatta satunnaiset vuokrasopimukset muodostavat tällä hetkellä noin 5 % kaikista Puolan vuokrasopimuksista. Vuokranantajat voivat pelotella sopimuksen tekemisen kustannuksia. Vuokralaisille taas velvollisuus mennä notaariin ja ilmoittaa sijaisasunto voi osoittautua erittäin ongelmalliseksi - jokaisella ei ole sellaista mahdollisuutta.

Edellä olevasta voidaan päätellä, että satunnaisen vuokrauksen instituutiota käyttävät useimmiten ihmiset, jotka ovat aiemmin kohdanneet epärehellisiä vuokralaisia. Visio siitä, että et voi käyttää omaisuuttasi ilman sovittua vuokraa edes 12 kuukauden ajan, saattaa tuntua epätodelliselta, valitettavasti se on todellinen ja voi koskea ketä tahansa vuokranantajaa.