Millainen suoja pitäisi valita epälojaaleja vuokralaisia ​​vastaan?

Palvelus

Tilojen, varastojen tai minkä tahansa muun tilan vuokraaminen voi olla loistava passiivisen ja vakaan tulonlähde. Toisaalta jokainen vuokralainen ei ole rehellinen ja luotettava. Saattaa käydä niin, että vuokralainen käyttää vuokrattua tilaa sopimuksen tai kiinteistön käyttötarkoituksen vastaisella tavalla, aiheutti väärän käytön seurauksena vahinkoa tai vuokrasuhteen päätyttyä vuokralainen ei suostu palautukseen vuokrasopimuksen kohteesta. Tässä herää kysymys, onko se mahdollista ja millaista suojaa epälojaalista vuokralaista vastaan ​​voidaan soveltaa? Yritämme vastata näihin kysymyksiin alla.

Tarkastetaan tulevaa vuokralaista

Toivottava, mutta melko monimutkainen tapa välttää pettymys epärehelliseen vuokralaiseen on kerätä tietoja hänestä ennen vuokrasopimuksen tekemistä. Luonnollisten henkilöiden vuokralaisten uskottavuuden ja maksukyvyn tarkistaminen voi olla vaikeaa. Voit kuitenkin yrittää tarkistaa tällaisen henkilön historian Luottotietotoimistosta, joka kertoo, eikö tuleva vuokralainen näy velallisrekisterissä. Tämä on ensimmäinen turvatoimi epälojaaleja vuokralaisia ​​vastaan.

Samalla jos vuokrasopimus liittyy vuokralaisen harjoittamaan liiketoimintaan, kannattaa tarkistaa tällaisen henkilön merkintä Oikeusrekisteriin tai Keskusrekisteriin ja Elinkeinotoimintatiedot - riippuen siitä, onko vuokralainen. yritys tai luonnollinen henkilö. Usein edellä mainittujen rekistereiden merkinnöistä voi lukea tietoa ulosottomiehen toimeenpanosta yrittäjää vastaan ​​tai meneillään olevasta konkurssimenettelystä.

Kirjallisen sopimuksen laatiminen ja sen ehtojen huolellinen käsittely

Ei ole yllättävää, mutta äärimmäisen tärkeää suojaa epälojaalilta vuokralaista vastaan ​​tulee huomioida, että vuokrasopimus tulee olla kirjoitettu ja sen tärkeimmät ehdot huolellisesti harkittu. Siviililaki määrittelee yleiset vuokrasopimuksen täytäntöönpanoa koskevat säännöt (siviililaki 659-692 §), mutta sen määräysten välitön soveltaminen ei aina ole osapuolten eduksi. Joskus on heidän etujensa mukaista säännellä tiettyjä asioita erillään sen asetuksesta.

Esimerkiksi siviililaki täsmentää pykälässä. 662 § 2 §:n mukaan pienet tavaroiden tavanomaiseen käyttöön liittyvät kulut veloitetaan vuokralaisesta.Säännöksissä ei kuitenkaan täsmennetä, mitä tulee ymmärtää käsitteellä "pienet menot", mikä aiheuttaa tulkintakiistoja. Välttääkseen kielteisiä seurauksia, joita ei määritellä ja arvioida, vuokranantaja voi vaatia selvennystä sopimukseen.

Vuokrasopimuksessa kannattaa mainita vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus tiettyjen ehtojen täyttyessä. Esimerkiksi Art. Siviililain 672. Jos vuokralainen on laiminlyönyt vuokran maksun vähintään kahdelta täydeltä maksukaudelta, vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasuhteen noudattamatta irtisanomisaikoja. Tätä sopimusehtoa voidaan vapaasti muuttaa, joten se on rajoitettu esimerkiksi yhteen kuukauteen.

Samalla on huomioitava, että määräajaksi tehdyn sopimuksen irtisanominen voi tapahtua vain sopimuksessa määrätyissä tapauksissa. Jotta vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasopimuksen, jos vuokralainen suorittaa vuokrasopimuksen sopimuksen vastaisella tavalla tai muusta syystä, osapuolten on säädettävä oikeudesta irtisanoa vuokrasopimus sopimuksessa määrätyksi ajaksi. Jotta vuokrasopimus olisi tehokas, sen irtisanomisen perusteet on säänneltävä tarkasti, ei yleisesti.

Vuokrasopimuksen ehtoja muotoiltaessa voi olla hyödyllistä sisällyttää siihen myös määräys, jonka mukaan vuokralaisen alivuokraukseen tarvitaan vuokranantajan suostumus. On totta, että siviililain mukaan tällaista suostumusta ei vaadita joka tapauksessa, mutta tämäntyyppisen lausekkeen sisällyttäminen sopimukseen poistaa kaikki epäilykset tässä suhteessa ja antaa vuokranantajalle mahdollisuuden hallita kohtaloaan paremmin. vuokrasopimuksen kohteena vuokra-ajan aikana.

Asunnon vuokraaminen ja sen turvaaminen epälojaalilta vuokralaiselta

Jos vuokrasopimuksen tarkoituksena on täyttää vuokralaisen asumistarpeet, on paljon vaikeampaa puolustaa ja suojautua epälojaalilta asukkaalta. Tämä johtuu siitä, että Puolan 21. kesäkuuta 2001 annettu laki vuokralaisten oikeuksien, kunnallisen asuntokannan suojelusta ja siviililain muutoksesta, joka ehdottoman sitovasti muotoilee omistajan oikeuksia ja velvollisuuksia. asunnon vuokralainen ja ottaa käyttöön kauaskantoisia rajoituksia, erityisesti mitä tulee asunnon vuokrasopimuksen irtisanomiseen tai tilojen viivästymiseen.

Yksityiskohtiin menemättä on syytä korostaa, että vuokranantajan edun mukaista voi olla tehdä satunnainen vuokrasopimus, joka mahdollistaa vuokralaisen häädön ilman ennakkopäätöstä. Satunnaisia ​​vuokrasopimuksia voidaan tehdä vain, jos asunnon omistaja on luonnollinen henkilö, joka ei harjoita liiketoimintaa tilojen vuokraamisen alalla. Samalla itse sopimus voidaan tehdä määräajaksi, enintään 10 vuodeksi. Tässä kohtaa on vain huomioitava, että satunnaisen vuokrauksen sääntöjä säännellään Art. 19a yllä laki vuokralaisten oikeuksien suojelusta.

Taataan oikeus tarkastaa vuokrasopimuksen kohde

Jos vuokranantaja haluaa suojautua epälojaalilta vuokralaiselta ja varmistaa mahdollisimman suuren varmuuden siitä, että vuokrasopimuksen kohde pysyy ennallaan ja että vuokralainen suorittaa tarvittavat korjaukset ja huollot, voidaan vuokranantajan tarkastusoikeus määrätä vuokranantajan toimesta vuokranantajan toimesta. sopimus. Tämä oikeus voi sisältää esimerkiksi kuukausittaisia ​​käyntejä tiloissa, varastossa tai muussa tilassa.

Toisaalta on muistettava, että tällainen säännös voi tehokkaasti estää vuokralaista allekirjoittamasta sopimusta, vaikka varsin ainutlaatuisten ja arkaluonteisten vuokrakohteiden tapauksessa tällainen säännös voi olla täytäntöönpanokelpoinen ja hyödyllinen.

Tallettaa

Vuokrasopimuksen välttämätön osa voi olla myös vuokranantajan mahdollisten vaateiden turvaaminen sekä vuokran maksamisesta että vuokralaisen vuokrasopimukseen liittyen aiheuttamista vahingoista. Vakuus epälojaalista vuokralaista vastaan ​​on yleensä vakuus, eli vuokrasopimuksessa määritelty rahasumma, jonka vuokranantaja veloittaa sopimuksen allekirjoittamisen tai vuokrasopimuksen kohteen myöntämisen yhteydessä.

Jos vuokrasuhteen päätyttyä käy ilmi, että vuokrattu esine on menettänyt arvoaan vuokralaisen väärinkäytön seurauksena, vuokranantaja voi vakuusmaksulla vähentää tietyn rahasumman vuokrakohteen palauttamiseksi, samalla välttäen ikävän ja kalliin oikeudenkäynnin.

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!

Vekseli

Toinen vakuus epälojaalista vuokralaista vastaan, liiketilojen (varastojen tai kauppakeskusten tilojen) vuokraamisessa vuokranantajan mahdollisia vaateita varten vaadittava vakuus voi olla liian suuri. Samaan aikaan vuokralainen on haluton "jäädyttämään" tätä rahasummaa vuokrasopimuksen loppuun asti. Summa, jonka hän joutuisi käyttämään talletukseen, voitaisiin sijoittaa nykyiseen liiketoimintaan. Velkakirjan muodossa oleva oikeudellinen väline voi osoittautua vastalääkeeksi tämän tyyppisille talletusvirheille, mikä toimii keinona turvata vuokrasopimus.

Velkakirja on tietyn muotoinen arvopaperi, jossa toinen osapuolista sitoutuu ehdoitta maksamaan tietyn rahasumman velkakirjan haltijan sitä vaatiessa. Samaan aikaan velkakirjasumman maksamista koskeva vaatimus ei vaadi ehtojen täyttymistä ja sitä käsitellään vakuudeksi epälojaalista vuokralaista vastaan.
Tärkeää on, että velkakirjan antaminen on periaatteessa täysin ilmaista. Riittää, kun vuokralainen allekirjoittaa sitoumuksen maksaa vuokranantajalle tietyn rahasumman tietyn ajan kuluessa, kun vuokranantaja sitä pyytää. Vuokranantajalle vuokralaisen antama velkakirja merkitsee sitä, että vuokranantajalla on mahdollisten maksurästien sattuessa oikeus nostaa kanne oikeuteen velkakirjassa mainitun summan maksamiseksi huomattavasti yksinkertaistetussa menettelyssä. - maksutodistus. Tällainen tuomio voi olla välittömästi täytäntöönpanokelpoinen, mikä nopeuttaa huomattavasti vaateiden täytäntöönpanoa ja vapauttaa vuokranantajan vaikeasta todistustaakasta, jonka on osoitettava tarkasti, mihin sopimusrikkomuksiin vuokralainen on syyllistynyt ja kuinka paljon hän on velkaa vuokranantajalle.
Edellisestä huolimatta velkakirja on erinomainen väline painostaa epärehellistä urakoitsijaa, joka tietää, että velkakirja voidaan lunastaa milloin tahansa.

Notaariasiakirja - vapaaehtoinen alistaminen täytäntöönpanoon

Vuokrasopimuksessa voi suojautuakseen epälojaalilta vuokralaiselta myös määräyksiä, joissa täsmennetään vuokralaisen velvollisuutta antaa notaarin vahvistaman asiakirjan muodossa ilmoitus vapaaehtoisesta täytäntöönpanoon pykälän 2 momentin mukaan. 777 siviiliprosessilain. Tällöin tilojen tyhjennys tapahtuu ilman kanteen nostamista tuomioistuimessa.

Lienee oikein

Vakuus epälojaalista vuokralaista vastaan ​​oikeuttaa vuokranantajan panttioikeuteen vuokrasopimuksen kohteeksi tuotuihin irtamiin esineisiin. Art. Siviililain 670 § 1 §: Vuokranantajalla on vuokralaisen enintään yhden vuoden maksuräsissä olevan vuokran ja lisäetujen turvaamiseksi lakisääteinen panttioikeus vuokralaisen vuokrasopimuksen kohteena oleviin irtain omaisuuteen, ellei näitä tavaroita ei takavarikoida. Panttioikeus vanhenee, kun panttitavarat poistetaan vuokrasopimuksen kohteesta. Esimerkiksi varastotilan vuokranantajalla on oikeus hallita siellä olevia tavaroita, kunnes vuokralainen maksaa erääntyneen vuokran, jolloin hän voi periä velkansa ilman tuomioistuimen osallistumista.