Mikä määrää yrityksen tilojen vuokran määrän?

Palveluliiketoiminta

Etsiessään uusia tiloja yritykselleen yrittäjät huomioivat usein vain neliövuokran. Kannattaa kuitenkin sukeltaa salaisuuksiin laskettaessa pinta-ala, josta se lasketaan - erityisesti liikerakennuksissa (esim. toimisto- tai liikerakennukset).

Osoittautuu, että vuokrattava alue on vuokrattava alue vuokran tuottamiseksi. Toisin kuin näyttää, se ei ole vain vuokralaisten käyttämä tila, jota he käyttävät suoraan liiketoimintaan. Se sisältää myös useiden vuokralaisten yhteistä tilaa - josta vuokranantaja myös veloittaa vuokraa.

Yhteinen tila ja vuokran määrä

Jokainen vuokranantaja pyrkii maksimoimaan vuokratulonsa, ja ainoa toiminta-alue tässä tapauksessa on määrittää alueen koko, josta vuokra riippuu. On erittäin tärkeää mitata rakennus niin, että on mahdollista erottaa kolme kannattavinta osaa:

  • tarkoitettu suoraan vuokralaisille vuokrattavaksi,
  • yhteiset, joita kaikki vuokralaiset käyttävät,
  • ei sovellu vuokralle.

Vuokralle sopimaton alue tulee ymmärtää ns tekninen alue, joka on tarkoitettu rakennuksen kunnossapitolaitteiden asentamiseen tai pystysuuntaiseen viestintään (hissi, portaikko). Nämä alueet eivät vaikuta vuokraan.

Jokaiselle tiloille osoitetaan yhteiset tilat ja vuokrattava kokonaispinta-ala lasketaan lisäämällä tilojen kokoa vuokralaisen osuutta yhteisistä tiloista vastaavalla kertoimella - ns. lisäystekijä. Kaikki laskelmat voidaan tehdä eri tavoin: suoraan paikan päällä tai AutoCAD-ohjelmissa.

Vuokran määrä ja mittausmenetelmät

Vaikka alueen mittaamiseen on monia tapoja, on olemassa muodollisia menetelmiä, joita voidaan käyttää. Niistä voidaan erottaa kolme - perustuen standardiin, jotka eroavat toisistaan ​​​​mittausmenetelmän ja pintojen luokan suhteen. Standardit määrittelevät, mikä alue tuottaa vuokraa ja mikä ei. Toisen menetelmän käyttö tuottaa kuitenkin erilaisia ​​tuloksia kuin toisella, ja lisäksi ne eroavat toisistaan ​​yksittäisten pintojen nimeämisessä.

Edellä mainituista menetelmistä voidaan erottaa seuraavat:

  • Puolan standardi PN - ISO 9836: 1997, Puolan standardointikomitean antama, sen päätarkoituksena on mitata pinta-alaa asuinrakennuksissa;
  • TEGoVA-standardit, jotka on julkaissut The European Group of Valuers "Associations (voittoa tavoittelematon järjestö, joka yhdistää 48 alueellista arvioijajärjestöä 28 Euroopan maasta);
  • ASI / BOMA Z65.1 - 2012 standardi, jonka on myöntänyt kansainvälinen järjestö Building Owners and Managers Association International (BOMA).

Viimeisenä mainittu BOMA-standardi vuodelta 2010 määrittelee kaksi tapaa laskea pinta-ala, josta vuokra riippuu - A ja B. Koska menetelmää B ei kuitenkaan käytetä Puolassa juurikaan, keskitymme keskustelemaan entinen.

A-menetelmällä lasketaan rakennuksen ja jokaisen kerroksen vuokrattava pinta-ala. Mittaa tätä varten laitoksen sisäinen bruttolattiapinta-ala sekä jokainen kerros erikseen. On muistettava, että rakennuksen pinta-alan on oltava yhtä suuri kuin kaikkien kerrosten pinta-alojen summa. Jokainen suoritettu mittaus tulee luokitella johonkin seuraavista luokista, joiden yksityiskohtaiset määritelmät sisältyvät BOMA-standardiin:

  • pystysuorat pääkäytävät,
  • vuokralaisten tilat,
  • rakennustarvikkeiden pinnat,
  • rakennusten palvelualueet,
  • lattiavarusteet,
  • palvelukerrosalueet,
  • pysäköinti,
  • vuokralaisten varastotilaa.

Kun olet tehnyt tarvittavat mittaukset ja jakanut ne sopiviin luokkiin, voit alkaa laskea vuokraa muodostavaa pinta-alaa:

VAIHE 1: Alkupohjaisen pinta-alan (PFA) laskeminen:

PFA = kerroksen sisäinen bruttokerrosala - (pystypääkäytävät + pysäköinti + vuokralaisten varastotilat)

VAIHE 2: Lattian käyttökelpoisen lattiapinta-alan laskeminen (U):

U = alue vuokralaiset ensimmäisessä kerroksessa + talon kalustoalue ensimmäisessä kerroksessa;

VAIHE 3: Huoltoalueen ja lattiakaluston laskeminen:

NS. kerroksen huolto ja varustelu = PFA - (U + rakennuksen palvelualue ensimmäisessä kerroksessa);

VAIHE 4: Ensimmäisen kerroksen yhteisten tilojen suhteen laskeminen (R / U):

R / U = U + (huoltoalue ja laitteet / U);

VAIHE 5: Vuokralaisten tilan ja käyttötilan laskeminen:

NS. vuokralaiset ja alue niiden käyttöön = alue vuokralaiset * R / U-suhde;

VAIHE 6: Laske rakennuksen yhteisten tilojen suhde (R / O):

R/O-suhde = lattian + pinta-alan PFA huolto- ja lattialaitteet;

VAIHE 7: Laske kuormituskerroin A:

Kuormituskerroin A = Ilmaisin Vuokralaisen käytössä olevan kerroksen R / U * wsk. R/O;

VAIHE 8: Tietyn vuokralaisen vuokraa tuottava pinta-ala = vuokralaisen yksinomaan käytössä oleva vuokrattava alue * käyttöaste A;

Vuokran laskeminen – varo sudenkuoppia!

Lisäkerroin esiintyy aina liikerakennuksissa - BOMA-menetelmässä sitä kutsutaan rajatuksi kuormituskertoimeksi. Sen arvo on yhteisten tilojen määräävä tekijä, vaikka se on usein 0 %. Suhteen "aliarvioimisella" on tarkoitus kannustaa mahdollisimman montaa vuokralaista vuokraamaan tiloja asettamalla edullisempi vuokrasumma.

Lisäystekijä on hyödyllinen vertailtaessa useiden kehittäjien tarjouksia, mutta kannattaa kiinnittää huomiota sudenkuoppiin, jotka ilmenevät sen eri laskentamenetelmissä ja siten myös sen erilaisissa arvoissa. Siksi sinun on myös kiinnitettävä huomiota hyväksyttyyn standardiin laskelmia tehdessäsi - TEGoVA, BOMA tai PN-ISO.

Aloita ilmainen 30 päivän kokeilujakso ilman ehtoja!