Liikekiinteistön rahoitus – miten se toimii?

Palveluliiketoiminta

Puolan nykyaikaisten liiketilojen markkinat alkavat 1990. Vapaan markkinatalouden kehittyminen lisäsi ulkomaisten sijoittajien kiinnostusta Puolan markkinoita kohtaan. Heillä oli aluksi käytössään vain muutama moderni toimistorakennus. Tyypilliset toimistot sijaitsivat pääasiassa hallintorakennuksissa tai vuokrataloissa. 1990-luvulla virallista yleiskauppaa käytiin tavarataloissa, jotka toimivat tähän päivään muuttuneessa muodossa ja luonteessa. Ensimmäinen moderni kauppakeskus avattiin Varsovassa vuonna 1993 Panorama. Muita keskuksia alkoi ilmestyä nopeasti: Promenada (1996 - vaihe I, 1999 - vaihe II, 2005 - vaihe III), Land, Galeria Mokotów (2000, laajennus 2002 ja 2006), Wola Park, Blue City, Arkadia ja Złote Tarasy. Maailmanlaajuisen trendin mukaisesti suurten liiketilojen osuus kaupan rakenteesta kasvoi jatkuvasti.Todellinen sensaatio markkinoilla oli ensimmäisen IKEA-myymälän avaaminen Puolassa. Elintarvikealalla Billa tuli Puolan supermarketmarkkinoille. Talouden muutokset ovat avanneet uusia kehitysmahdollisuuksia myös varasto- ja teollisuussektorilla. Hyllyjen ja myymälätilojen nopea täyttyminen lisäsi tavaroiden varastointi- ja logistiikkapalvelujen kysyntää. Markkinoita ohjasivat tavaroiden ja palveluiden saatavuus, kuluttajamarkkinoiden avautuminen sekä tieto- ja tietoliikenneteknologian kehitys. Miltä Puolan liikekiinteistömarkkinat näyttävät nykyään? Mitkä ovat "pelin säännöt"? Onko se kannattavaa liiketoimintaa? Miten liikekiinteistörahoitus toimii nykyään? Vastaamme näihin ja muihin kysymyksiin tässä artikkelissa.

Miltä Puolan liikekiinteistömarkkinat näyttävät nykyään?

Tällä hetkellä Varsova on sijoitusmarkkinoilla Euroopan kaupunkien eturintamassa, jonka sijoittajat pitävät houkuttelevana paikkana yritysten tulevalle laajentumiselle. Keski-Puola on halutuin paikka Keski- ja Itä-Euroopan logistiikkakeskusten kehittämiselle. Pääkaupunkimme sijoittuu listalla korkealle alhaisten työvoimakustannusten, alhaisten kustannusten ja toimistotilojen saatavuuden sekä ystävällisen yritysilmapiirin perusteella. Viimeisen 10 vuoden aikana käyttöön otetut toimistotilat ovat standardi- ja teknisratkaisuiltaan Euroopan nykyaikaisimpia. Puolan vähittäiskauppamarkkinat ovat kypsät ja houkuttelevat institutionaalisia sijoittajia, kehittäjiä, vähittäiskauppaketjuja ja asiakkaita. Tällä hetkellä Puolassa on yli 380 kauppakeskusta, joiden kokonaispinta-ala on yli 7,2 miljoonaa neliömetriä, joista 56,5 % sijaitsee suurissa taajamissa. Toimistotiloja luodaan uudempia ja korkeatasoisempia. Suurimmissa niistä on yli 100 000 m2 tilaa, kuten Arkadia Varsovassa, Manufaktura Łódźissa ja Port Łódź. Puolan liikekiinteistöjen rakentamisen pääkeskukset ovat Varsova, Krakova, Wrocław ja Tri-City. Markkinoilla on ammattitaitoisia kansainvälisiä ja kotimaisia ​​kehittäjiä ja sijoittajia ja liiketilojen vuokralaisina tunnetut kauppaketjut (koti- ja ulkomaiset). Ruokamarkkinoiden päätoimijoita ovat hypermarketit kuten Auchan, Kaufland, Tesco, Carrefour ja E.Leclerc. Tee-se-itse-kauppasektoria edustavat Castorama, OBI, Leroy Merlin ja PSB Group.

Mitkä ovat "pelin säännöt"?

Teknologisen kehityksen ja siihen liittyvän mobiiliteknologian kehityksen myötä työnantajien suhtautuminen työympäristöön, kotoa tai missä tahansa muualla työskentelyn kasvavaan suosioon on muuttumassa. Toimistot ovat jatkossakin kokous-, esittely- ja ns hiljaista työtä. Elämäntapamuutokset heijastuvat kauppakeskusten tarjontaan. Yhä enemmän painotetaan gastronomian ja viihdealueen laajentamista. Sähköisen kaupankäynnin nopea kehitys, ns e-tailing voi osaltaan rajoittaa kaupallisten tilojen tarjontaa erityisesti elintarvike- ja multimediaaloilla. Voit jo huomata uusien jakelukanavien, kuten verkkogallerioiden tai sosiaalisten verkostojen kautta toteutettujen liiketoimintakonseptien ilmaantumisen. Markkinakehitysmahdollisuuksia ovat mm.

  • Lisääntynyt sijoittajien kiinnostus pienempiin kaupunkeihin, jotka eivät ole kyllästyneet modernilla liiketilalla;

  • Uusien kaupallisten investointien rahoitusehtojen parantaminen;

  • Uusien merkkien synty ja olemassa olevien suurten kauppaketjujen kehitys.

Uhka markkinoiden kehitykselle voi olla:

  • Taloudelliseen tilanteeseen liittyvä olemassa oleva riski, myllerryksen vaikutus Euroopan markkinoille;

  • Päävuokravaluutan, euron, korkojen merkittävä nousu;

  • Pienten vuokralaisten vaikeudet.

Liikekiinteistö pyrkii tuottamaan voittoa omistajalleen eli hankkimaan vuokratuloa. Kaupallisia tiloja voivat olla toimisto-, liike- (mukaan lukien liike- ja palvelutilat, kauppakeskukset, supermarketit), varastot sekä logistiikka- ja jakelutilat. Nämä tilat sijaitsevat useimmiten suurten kaupunkien tai suurten asuinalueiden keskustassa ja niillä on korkea viimeistely. Vuokralaiset ovat suuria, luotettavia yrityksiä, pääasiassa ketjuyrityksiä. Liikekiinteistöprojektit rakennetaan usein tietylle vuokralaiselle. Toimitilarahoitus toteutetaan pääsääntöisesti pankkilainoilla ja hankerahoittajien myöntämillä lainoilla. Jos yritys haluaa sijoittaa vuokrattavaan liikekiinteistöön (toimistorakennus, kauppa, kauppakeskus, varasto, logistiikka ja jakelu) tai tontille liikekiinteistön rakentamiseen, se valitsee lainan liikekiinteistön rahoittamiseksi. Lainaa voidaan käyttää esimerkiksi käyttöön otettujen liikekiinteistöjen hankintaan tai yrityksen rakentamisaikana maksaman arvonlisäveron rahoittamiseen tai toimitilakiinteistön hankinnassa. Rahoituksen saajina voivat olla vastikään perustetut erityisyhtiöt osakeyhtiöiden tai osakeyhtiöiden muodossa, jotka on perustettu yksinomaan tietyn järjestelyn toteuttamista, omistamista ja hallinnointia varten tai keskisuuria yrityksiä ns. "täysi kirjanpito". Pankki analysoi investointihankkeita useassa vaiheessa. Alkaen talous- ja rahoitusanalyysistä sijoitusdokumenttien analysointiin ja päättyen sijoitusten tehokkuuden analyysiin. Hän tutkii kvantitatiivisen analyysin menetelmiä käyttäen yksittäisten taloudellisten kategorioiden rakennetta ja dynamiikkaa sekä niiden välisiä suhteita. Osana laadullista arviointia se arvioi lainanottajan, sen johtamisen ja ympäristön sisäisiä ja ulkoisia ominaisuuksia, joita ei voida ilmaista mittareilla. Analyysi, kuten mikä tahansa kognitiivinen prosessi, on analyytikon tietoista, määrätietoista ja harkittua toimintaa.

Liikekiinteistörahoitus – onko tämä liiketoiminta kannattavaa?

Kuten tutkimukset ja tilastot osoittavat, liikekiinteistöjen vuokrahinnat nousevat jatkuvasti. Tähän voi olla monia syitä. Siitä, että olemme Euroopan unionissa, rajojen avaamiseen ja korkeaan kilpailukykyyn. Monet yrittäjät uskovat, että liikekiinteistön rakentaminen voi olla loistava idea omalle yritykselleen. Kauppakeskukset, ravintolat, hotellit, teollisuusrakennukset ja modernit logistiikkakeskukset voivat olla hyvä tarjous. Tällä hetkellä liikekiinteistöjen rakentamisen rahoittamiseen tarkoitetut lainat ovat suhteellisen alhaisella korolla ja sijoittaja saa kahdenlaisia ​​voittoja. Ensimmäinen tulee vuokrasta ja toinen kiinteistön arvon noususta. Liikerakennuksen rakentamiseen ryhtyvät yrittäjät valitsevat sopivan rakennusyhtiön, joka toteuttaa hankkeen, ns. pääurakoitsija. Rakentamisen aloitusvaiheessa kannattaa etsiä myös mahdollisia vuokralaisia, jotta voit alkaa ansaita heti asumisluvan saamisen jälkeen. Meidän on kuitenkin tiedettävä, että SPV:n ensimmäiset toimintavuodet ovat yleensä kannattamattomia. Yhtiölle aiheutuu suuria kustannuksia liittyen maan hankintaan, rakentamiseen ja lainapalveluun. Voitto tulee vasta toisena tai kolmantena toimintavuonna, jolloin vuokrasopimustulot ovat vakaat, velanhoitokustannukset laskevat hitaasti ja kannattavuustaso nousee. Voimme ajatella, että päätös liikekiinteistön kaltaisesta liiketoiminnasta on kannattavaa liiketoimintaa.

Ei maksua vuokralaiselta - ja mitä sitten?

Niin kauan kuin vuokralaiset maksavat kuukausivuokraa säännöllisesti, kiinteistön ylläpitokustannukset siirtyvät yleensä vuokralaisille ja yrittäjä saavuttaa odotetut hyödyt. Entä jos yksi tai useampi vuokralaisistamme lakkaa maksamasta meille? Meidän on kannettava velanhoitokustannukset, ja tulot jäävät tilapäisesti vajaaksi. Käytännön näkökulmasta sopivimpia ratkaisuja etsitään usein yrittäjien yksilöllisissä neuvotteluissa. Helpoin ratkaisu näyttää olevan uuden vuokralaisen etsiminen. Jos kyseessä on suhteellisen pieni alue koko kiinteistössä, korvaavan löytämisen ei pitäisi olla ongelma. Useimmiten tällaisia ​​tiloja vuokrataan palvelupisteille. Ongelma syntyy, kun jollakin päävuokralaisella alkaa olla vaikeuksia ylläpitää maksuvalmiutta. Silloin vuokratulomme heikkenevät rajusti ja uuden vuokralaisen löytäminen voi olla aikaavievää. Tällaisen vuokralaisen kanssa on hyvä neuvotella. Ehkä ongelmat ovat väliaikaisia, ja jos ei, meillä on ainakin aikaa löytää uusi. Muista monipuolistaa vuokralaisportfoliota. Sijoitetaan tila kiinteistöön siten, että tilalle tulee suuria ja pieniä tiloja. Valitsemme kokeneita vuokralaisia, he voivat usein olla tunnettujen merkkien suuria vähittäiskauppaketjuja. Silloin meillä on paremmat mahdollisuudet yrityksemme asianmukaiseen toimintaan.