Mikä on ikuinen käyttöoikeus?

Palvelus

Ikuinen käyttöoikeus on jäännös kommunistisesta järjestelmästä. Ei niin kauan sitten Puolan lainsäätäjä esitti tarkistuksen, joka rajoitti merkittävästi tällaisten oikeuksien määrää. Ikuinen käyttöoikeus on kuitenkin voimassa tähän päivään asti - katsotaanpa, mikä sille tarkalleen on ominaista sekä käyttäjän oikeuksien ja velvollisuuksien laajuus.

Ikuisen käyttöoikeuden määritelmä

Art. Siviililain 232 §:n mukaan Valtiokonttorin omistama, kaupunkien hallinnollisten rajojen sisällä sijaitseva maa ja Valtiokonttorin maa, joka sijaitsee näiden rajojen ulkopuolella, mutta joka sisältyy kaupungin aluekehityssuunnitelmaan ja on luovutettu sen hallintotehtävien toteuttamiseksi, sekä Kuntayksiköiden tai niiden yhdistysten omistamaa maata voidaan luovuttaa pysyvään käyttö- ja hyötykäyttöön luonnollisille henkilöille ja oikeushenkilöille. Erityissäännöksissä säädetyissä tapauksissa pysyvän käyttöoikeuden kohteena voi olla myös muu Valtiokonttorin, kuntayksiköiden tai niiden yhdistysten maa.

Ikuinen käyttöoikeus on siviililaki, sillä on omaisuusluonne ja se on yleisen vanhentumisajan alainen. Korkeimman oikeuden tuomio 13.10.2017 (tiedoston viitenumero I CSK 36/17)

Ikuisen käyttöoikeussuhteen sisältö muotoutuu yleensä sopimusperusteisesti (siviililain 232–243 §). Kiinteistönomistajan tämän oikeussuhteen mukainen suoritus koostuu maa-alueen luovuttamisesta ikuiselle käyttöoikeuden haltijalle sopimuksessa määrättyyn aikaan ja tarkoitukseen. Tällä omistuksella ei ole omistusoikeuden ominaisuuksia, ja siksi se on pykälässä tarkoitettua. Siviililain 336 § on riippuvainen omistus.

Miten ikuinen käyttöoikeus syntyy?

Ikuisen käyttöoikeuden perustamisen perusmenetelmä on notaarin vahvistamana asiakirjana tehty sopimus. Käytännössä tämän oikeuden siirtyminen nykyiseltä käyttäjältä uudelle henkilölle tapahtuu aina tietyn kiinteistön omistusoikeuden siirtymisen yhteydessä. Pysyvä käyttöoikeus sisältää tällöin osuuden maasta, jolla myytävä rakennus sijaitsee tai jossa kyseinen asunto sijaitsee. On hyvin harvinaista, että osapuolet päättävät myydä itse ikuisen käyttöoikeuden siirtämättä siihen liittyvää omistusoikeutta, vaikka se on lain mukaan sallittua.

Ikuinen käyttöoikeus voi syntyä myös lopullisen hallintopäätöksen seurauksena, jota edeltää asianmukainen menettely. Tällainen ikuinen käyttöoikeus on melko harvinainen - se ilmenee vain, kun julkishallinnon elimellä on asianmukainen lakisääteinen valtuutus.

Kolmas tapa saada pysyvä käyttöoikeus on lakisääteinen delegointi. Tämä oikeus syntyy ex lege - lainsäätäjän toiminnan ja asianmukaisten säännösten antamisen seurauksena. On muistettava, että ikuinen käyttöoikeus, joka syntyy asianmukaisen sopimuksen tai hallinnollisen päätöksen antamisen seurauksena, saa itse asiassa laillisen olemassaolon vasta sen jälkeen, kun se on merkitty asianmukaisen maaomaisuuden maa- ja kiinnitysrekisteriin. Itse laista johtuvan ikuisen käyttöoikeuden tapauksessa se ei ole välttämätöntä - luomishetken ilmoittaa lainsäätäjä itse.

Kuinka pitkä ikuinen käyttöoikeus on?

Maa siirtyy pysyvään käyttöoikeuteen joka kerta ennalta määrätyksi ajaksi - tätä oikeutta ei ole mahdollista luoda loputtomiin. Sen voimassaoloa voidaan kuitenkin pidentää.

Art. Siviililain 236 §:n mukaan Valtiokonttorin tai kuntayksiköille tai niiden yhdistyksille kuuluvan maan ottaminen pysyvään käyttöoikeuteen tapahtuu 99 vuodeksi. Poikkeustapauksissa, kun pysyvän käyttöoikeuden taloudellinen tarkoitus ei edellytä maan luovuttamista 99 vuodeksi, maa on sallittua luovuttaa lyhyemmäksikin ajaksi, mutta vähintään 40 vuodeksi.

Viimeisten 5 vuoden aikana, ennen sopimuksessa määrätyn pysyvän ajanjakson päättymistä, käyttäjä voi pyytää sen jatkamista 40:stä 99 vuoteen; Hän voi kuitenkin tehdä tällaisen pyynnön aikaisemmin, jos käytössä olevalle maalle tarkoitettujen menojen poistoaika on paljon pidempi kuin sopimuksessa määrätyn ajan päättymiseen jäljellä oleva aika. Pidennyksen epääminen on sallittua vain tärkeän yhteiskunnallisen edun perusteella. Muista, että sopimus ikuisen käyttöoikeuden jatkamisesta tulee tehdä notaarin vahvistamana asiakirjana.

Ikuiset käyttöoikeudet ja velvollisuudet

Henkilö, joka on ottanut maan pysyvään käyttöoikeuteen lain ja yhteiselon säännöissä sekä Valtiokonttorin maata tai kuntayksiköille tai niiden yhdistyksille kuuluvaa maata pysyvään käyttöön ottamista koskevassa sopimuksessa määrätyissä rajoissa, saa käyttää maata muiden ihmisten ulkopuolelle. Samoissa rajoissa ikuinen käyttö- ja tuotto-oikeuden haltija voi määrätä oikeudestaan. Käytännössä käyttäjän toimivallan laajuus on hyvin samanlainen kuin maakiinteistön omistajan oikeudet.

Pysyvällä käyttäjällä on kuitenkin tiettyjä velvoitteita – niiden tarkka sisältö määräytyy joka kerta tehdyn sopimuksen tai hallinnollisen päätöksen mukaan. Käytännössä tärkein velvollisuus tässä on pitää omaisuus hyvässä kunnossa ja maksaa vuosimaksu (samalla tavalla kuin maanomistajien kiinteistövero). Korkeimman oikeuden tuomio 26.9.2019 (tiedoston viitenumero I CSK 384/18)

Ikuinen hyödynsaaja - kuten omistaja - saa käyttää tavaroita oikeutensa sosioekonomisen tarkoituksen mukaisesti, erityisesti hän voi periä esineistä etuja ja muita tuloja. Maan ikuisen käyttöoikeuden sisältöä ei kuitenkaan rajoita ainoastaan ​​sosiaalisen rinnakkaiselon lait ja periaatteet, vaan myös maankäyttösopimus. Ikuisen käyttöoikeuden haltijan tapa käyttää maata voi siten poiketa merkittävästi siitä, miten omistaja käyttää sitä.

Korkeimman oikeuden tuomio 13.12.2019 (tiedoston viitenumero I CSK 543/18)

Pysyvän käyttö-oikeuden haltijan maanomistajalle maksettava vuosimaksu on maan pysyvän käyttöoikeuden käyttäjän maksu, lukuun ottamatta muita henkilöitä pykälässä säädetyissä rajoissa. Siviililain 233 §. Rakenteellisesti tämä maksu ei liity pysyvän käyttöoikeuden haltijan ikuiseen käyttöoikeuteen annetulle maa-alueelle pystytettyjen rakennusten käyttöön. Maksu on kuitenkin maksettava myös sille pystytettyjen ja pysyvän käyttöoikeuden haltijan omistamien rakennusten maa-alalta. Tältä osin ikuinen käyttö-oikeus käyttää näiden rakennusten omistajana myös hänelle ikuiseen käyttöoikeuteen annettua maa-aluetta.

Ikuisen käyttöoikeuden loppu

Itse asiassa ikuinen käyttöoikeus ei katoa, vaan siitä tulee toisen oikeus. Nykyinen ikuinen käyttöoikeuden haltija menettää tämän oikeuden kuollessaan tai voimassa olevan sopimuksen, jonka osapuoli hän on, irtisanoessa (joko siinä määritellyn voimassaoloajan päättymisen seurauksena tai sen ennenaikaisen irtisanomisen / irtisanomisen seurauksena).

Art. Siviililain 240 §:n mukaan sopimus kuntayksiköiden tai niiden yhdistysten omistaman maan luovuttamisesta pysyvään käyttöoikeuteen voidaan irtisanoa ennen siinä määrätyn määräajan päättymistä, jos pysyvä käyttäjä käyttää maata tavalla, joka ilmeisen ristiriidassa sen sopimuksessa määrätyn käyttötarkoituksen kanssa, erityisesti jos käyttäjä ei ole sopimuksen vastaisesti pystyttänyt siinä määriteltyjä rakennuksia tai laitteita.

Toinen vaihtoehto ikuisen käyttöoikeuden lopettamiseksi on muuttaa tämä oikeus omistukseksi. Se on mahdollista, jos 20.7.2018 annetussa laissa asumistarkoitukseen perustetun maan pysyvän käyttöoikeuden muuttamisesta tällaisen maan omistusoikeudeksi asetetut erityisehdot täyttyvät - tässä tapauksessa muuntaminen kestää paikka itse lain nojalla. Olemassa olevista ikuisista käyttö- ja tuottajista tulee maan omistajia tai osaomistajia ilman, että heidän tarvitse suorittaa mitään muodollisuuksia. Muutosprosessia koskevat tiedot toimittavat toimivaltaiset kaupungin tai kunnan virastot. Tällöin vuosikäyttömaksun maksuvelvollisuus poistuu, mutta kiinteistövero on maksettava.

Yhteenveto

Ikuinen käyttöoikeus on yksi esineoikeuksista, jotka sijaitsevat omistuksen ja rajoitetun esineoikeuden (kuten esimerkiksi panttioikeus, kiinnitys tai rauhoitus) välissä. Käytännössä tällaisten oikeuksien määrä vähenee vähitellen niiden omaisuudeksi muuttamisen seurauksena. Ikuinen käyttöoikeus toimii kuitenkin edelleen puolalaisissa oikeustoimissa ja voi syntyä sopimuksen, hallinnollisen päätöksen tai itse lain perusteella. Se on aina olemassa ennalta määrätyn ajan ja on sisällöltään hyvin samanlainen kuin omistusoikeudet.